Data nabycia przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości

Przeczytaj także: Zakup mebli i sprzętu AGD poza ulgą mieszkaniową

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 1987 r. ciotka wnioskodawczyni została wywłaszczona z nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Ciotka zmarła w kwietniu 1996 r. Była ona bezdzietna. W 2002 r. zmarła jej jedyna siostra, która była jednocześnie matką wnioskodawczyni. Zainteresowana jest jedynym spadkobiercą po zmarłej ciotce.

Z powodu nie wykonania celu wywłaszczeniowego, starosta przystąpił do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Prowadzone postępowanie zostało jednak wstrzymane do czasu doręczenia prawomocnego postanowienia sądu w sprawie nabycia przez wnioskodawczynię praw do spadku po ciotce. Postanowienie to uprawomocniło się 19 maja 2015 r. Po tej dacie starosta wszczął zawieszone postępowanie i 26 lutego 2016 r. wydał decyzją zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz wnioskodawczyni.

Zainteresowana zadał pytanie, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości po ciotce będzie musiała zapłacić podatek? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. drubig-photo - Fotolia.com

Zwrot i sprzedaż otrzymanej w spadku, wywłaszczonej nieruchomości w PIT

Decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela. Nie kreuje jednak tego prawa, a jedynie przywraca panujące wcześniej stosunki prawnorzeczowe. W przypadku śmierci ówczesnego właściciela, nieruchomość jest zwracana spadkobiercy. W takim przypadku nie data zwrotu nieruchomości a data śmierci jest liczona jako moment jej nabycia.

Przytoczony wyżej przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

W przypadku sprzedaży czyli odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, dla określenia jego skutków podatkowych, istotne jest ustalenie daty jej nabycia.

W niniejszej sprawie istotna jest zatem kwestia ustalenia, czy zwrot nieruchomości stanowi jej nabycie w myśl przywołanego uprzednio art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) – wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości jest zatem instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi m.in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony  przejścia prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Jednocześnie ustawa zawiera swoistą gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości w przypadku, kiedy nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu, na jaki dokonano wywłaszczenia. Celem zwrotu jest więc przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia.

Stosownie zatem do art. 136 ust. 3 przywołanej ustawy – poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Należy nadmienić, że w myśl art. 140 ust. 1 ww. ustawy – w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. Ma miejsce restytucja stosunków sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Innymi słowy w przypadku zwrotu nieruchomości nie mamy do czynienia z kreowaniem prawa własności tylko z jego przywróceniem. Oznacza to, że w takim przypadku nie można mówić o przeniesieniu prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym, ale jedynie o restytucji (przywróceniu) stanu sprzed wywłaszczenia. W związku z powyższymi wyjaśnieniami należy stwierdzić, że jeżeli wywłaszczona nieruchomość jest zwracana następcy prawnemu osoby, której nieruchomość tę wywłaszczono, to prawo do zwrotu tej nieruchomości ma swe źródło w stosunku prawnym, z którego wynika to następstwo prawne. Za datę nabycia takiej nieruchomości dla celów podatkowych należy zatem w odniesieniu do tej osoby przyjąć dzień, w którym osoba taka nabyła uprawnienie po osobie, której nieruchomość tę wcześniej wywłaszczono. W sytuacji gdy tytułem prawnym do nabycia uprawnienia do wywłaszczonej nieruchomości jest spadkobranie, wówczas datą nabycia nieruchomości jest w takim wypadku data śmierci spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotna dla podatku dochodowego jest zatem data stwierdzająca dzień otwarcia spadku czyli data śmierci spadkodawcy. (...)

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy oraz informacje zawarte we wniosku, skoro w rozpatrywanej sprawie prawo do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości znajduje swe źródło w nabyciu spadku, to datą nabycia przez Wnioskodawczynię zwróconej nieruchomości jest data nabycia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy. Jednakże, ponieważ z wniosku wynika, że spadkobranie nastąpiło z mocy ustawy oznacza to, że spadek po ciotce Wnioskodawczyni nabyła jej siostra, tzn. matka Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nabyła natomiast spadek po swojej matce. W przypadku Wnioskodawczyni prawo do spadku po ciotce należy zatem utożsamiać ze śmiercią matki Wnioskodawczyni. Gdyby bowiem matka Wnioskodawczyni żyła to jej by przysługiwało prawo do zwrotu nieruchomości siostry.

Reasumując, Wnioskodawczyni nieruchomość, z której została wywłaszczona jej ciotka, nabyła w dniu śmierci swojej matki, tj. w 2002 r. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2007 r.

Tym samym należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowił podlegającego opodatkowaniu źródła przychodu, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia przez nią nieruchomości upłynęło 5 lat.

W przypadku sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie więc zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych niezależnie od tego czy sprzedaż nieruchomości nastąpi przed, czy po upływie 5 lat od daty jej odzyskania w drodze decyzji administracyjnej. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów