Polecenia testamentowe zmniejszają podatek od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości w spadku: 5 lat liczymy od śmierci spadkodawcy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W październiku 2010 r. zmarł ojciec wnioskodawcy. Aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 31 stycznia 2010 r. notariusz oświadczył, iż spadek po nim, na podstawie sporządzonego testamentu, nabył wnioskodawca (w udziale 1/3 części spadku wprost) wraz z innymi spadkobiercami.

W testamencie znalazł się też zapis, zgodnie z którym spadkobiercy zostali zobowiązani do spieniężenia masy spadkowej, w tym w szczególności nieruchomości, zaś uzyskane ze sprzedaży pieniądze mieli zatrzymać po 1/4. Czwartą część „spadku” mieli oni natomiast przekazać wnukom testatora w równych częściach, w tym dwóm synom wnioskodawcy. Wykonanie testamentu miało być datowane w terminie nie dłuższym niż jeden miesiąc od zawarcia sprzedaży.

Nieruchomość otrzymaną w spadku spadkobiercy sprzedali 10 lipca 2013 r. za kwotę 1.350.000 zł. Na wnioskodawcę przypadła tutaj kwota 463.000 zł, z której to 11 lipca 2013 r. dokonał on tytułem realizacji zapisu dwóch przelewów po 65.000 zł każdy na rzecz swoich synów.

Wnioskodawca zadał pytanie, w jakiej wysokości powinien ustalić dochód ze sprzedaży nieruchomości, który podlegał u niego opodatkowaniu podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie, uwzględniając wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 września 2014 r. sygn. akt I SA/Gd 859/14 oraz NSA z dnia 13 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 715/15, organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. antic - Fotolia.com

Polecenie testamentowe zmniejsza podatek dochodowy

Jak ustalić podatek od sprzedaży nieruchomości w spadku? Zdaniem fiskusa - mówiąc w pewnym uproszczeniu - należy go policzyć od uzyskanego przychodu i to nawet wówczas, gdy spadkobierca część pieniędzy musiał oddać wskutek wykonania polecenia testamentowego. Na szczęście nad urzędnikami czuwają jeszcze sądy, ale wymaga to "walki o swoje" przez podatnika.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c ¬ przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ¬ przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest źródłem przychodu w rozumieniu zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...)

W uzasadnieniu wyroku z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 859/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wskazał, że dział spadku jako konsekwencja nabycia spadku mieści się w zakresie tego pojęcia i tym samym podział spadku polegający na sprzedaży majątku spadkowego i podziale uzyskanej z tego tytułu sumy nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z poglądem tym nie zgodził się jednak Naczelny Sąd Administracyjny który w wyroku z dnia 13 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 715/15 stwierdził, że czym innym jest nabycie określonych przedmiotów majątkowych w drodze spadku lub darowizny, z ewentualnym obowiązkiem opodatkowania tego nabycia na podstawie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, a czym innym odpłatne zbycie tak nabytych przedmiotów majątkowych, z ewentualnym obowiązkiem opodatkowania uzyskanych w ten sposób przychodów, o ile ziszczą się warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle argumentacji przedstawionej przez Naczelny Sąd Administracyjny wskazać należy, że sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem dziedziczenia stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji gdy zostanie dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie w drodze spadku.

Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „spadek” należy odwołać się do odpowiednich przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.) Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 i 925 ww. Kodeksu – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego, powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu. Z działu III Księgi IV ustawy Kodeks cywilny – Zapis i polecenie wynika natomiast, że oprócz powołania spadkobiercy, spadkodawca może również zobowiązać spadkobiercę do spełnienia określonego świadczenia majątkowego lub do określonego działania.

Z kolei stosownie do art. 968 § 1 ww. Kodeksu, spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (zapis).

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że nabycie przez spadkobierców w tym Wnioskodawcę, nieruchomości położonej w K. nastąpiło w dniu 10 października 2010 r. Tym samym jej sprzedaż dokonana w dniu 10 lipca 2013 r., tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2013 r. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z kolei art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2013 r.).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Zatem do kosztów odpłatnego zbycia o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca może zaliczyć poniesione przez niego koszty sporządzonego aktu notarialnego, na podstawie którego dokonano przeniesienia własności nieruchomości.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d cytowanej ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto, w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 715/15 stwierdził również, że nie można zgodzić się z wyrażonym w zaskarżonej interpretacji stanowiskiem prowadzącym do uznania za przychód Wnioskodawcy z odpłatnego zbycia nieruchomości całej przypadającej na niego kwoty (463.330 zł), bez uwzględnienia, że została ona pomniejszona o wykonane zapisy w łącznej kwocie 130.000 zł. Skoro ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca z przypadającej na niego części sumy, uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, wypłacił kwoty stanowiące zapisy testamentowe, definitywnie nabył tylko tę część wymienionej sumy, która pozostała po wykonaniu zapisów, a więc sumę 333.330 zł, a nie 463.330 zł. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykonanie zapisu testamentowego pomniejszyło przychód Wnioskodawcy uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, a odmienne stanowisko prowadzi do naruszenia art. 9 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając zatem na uwadze ocenę prawną wyrażoną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 715/15 – stwierdzić należy, że ustalając dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu określonymi w oparciu o art. 22 ust. 6d, za przychód uzyskany z tej transakcji Wnioskodawca powinien przyjąć przypadającą na Niego z tytułu dokonanej sprzedaży kwotę pomniejszoną o wykonane zapisy testamentowe oraz poniesione przez Niego koszty sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego dokonano ww. sprzedaży.(...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów