Przekazanie nieruchomości firmy na cele prywatne w podatku VAT

Przeczytaj także: Nieruchomości firmy na cele prywatne w podatku VAT

Dlaczego VAT jest aż tak niebezpieczny? Należy bowiem pamiętać, że ustawa o VAT jako czynności opodatkowane nakazuje traktować nie tylko stricte sprzedaż towarów czy świadczenie usług za wynagrodzeniem, ale także szereg czynności nieodpłatnych.

Mówiąc zatem innymi słowy, jeżeli przy zakupie bądź budowie nieruchomości mieliśmy prawo do odliczenia VAT (nawet tylko częściowe), to jej wycofanie z firmy i przekazanie do majątku osobistego na gruncie tego podatku jest traktowane jak odpłatna dostawa towaru, która jest opodatkowana.

Stąd nawet jeżeli przy samym nabyciu nieruchomości nie mieliśmy prawa do odliczenia VAT, niemniej ten odliczaliśmy przy jej ulepszeniu (czyli rozbudowie, przebudowie, modernizacji), to przy jej wycofaniu z firmy z reguły musimy pamiętać o opodatkowaniu VAT (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 maja 2017 r. nr 0461-ITPP2.4512.79.2017.2.DM).

Zastosowanie zwolnienia z VAT

To, że wycofanie nieruchomości z firmy stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu, nie oznacza automatycznie, że trzeba od tej czynności wykazać VAT należny. Dla dostawy sporej części nieruchomości zabudowanych bowiem ustawa o VAT przewiduje zwolnienia.

Pierwszym zasiedleniem jest natomiast oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla przykładu podatnik, który w 2012 r. nabył bądź wybudował (i oddał do używania) nieruchomość na potrzeby firmy, od których odliczył VAT, a w 2017 r. zamierza ją wycofać z firmy i przeznaczyć na cele osobiste, zastosuje do tej czynności stawkę zwolnioną (o ile po drodze nie miało miejsca jej ulepszenie, modernizacja, rozbudowa itp.). Przekazanie na cele prywatne nastąpi bowiem po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (które miało miejsce w 2012 r.).

Gdyby natomiast wycofanie nieruchomości z firmy miało miejsce przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, zastosowanie powyższego zwolnienia z VAT nie jest możliwe. Ustawa przewiduje jednak jeszcze jedno. Otóż jeżeli w stosunku do nabycia czy wybudowania budynku (budowli) podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, ale prawo to przysługiwało od wydatków na jego ulepszenie, można skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 10a ustawy o VAT. Regulacja ta zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że podatnik,

• ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, ale było one niższe niż 30% jej wartości początkowej lub
• wydatki na ulepszenie były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku czy budowli, ale te w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (por. art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Oczywiście jeżeli przy zakupie/budowie/ulepszeniu nieruchomości nie przysługiwało podatnikowi prawo do doliczenia VAT, to jej przekazanie na cele osobiste jest poza dyspozycją art. 7 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie nie jest czynnością opodatkowaną.

Podstawa opodatkowania

Wycofując nieruchomość z firmy podstawę opodatkowania VAT ustala się zgodnie z art. 29a ust. 2 ustawy o VAT, a więc w oparciu o cenę nabycia (koszt wytworzenia), określoną w momencie wycofania tej nieruchomości z działalności gospodarczej (czyli wartości bieżącej a nie historycznej).

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lipca 2016 r., nr IBPP1/4512-242/16/AW odpowiedział na pytanie, jak powinien zachować się podatnik, który nie miał prawa do odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości, ale podatek ten odliczał przy jej modernizacji:

„(...) jeżeli Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie gruntu i budynku to koszt ich nabycia w przedmiotowej sprawie nie wchodzi do podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania należy odnieść wyłącznie do wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, od których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.(...)”

Ważne
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Korekta VAT

Podatnik, który wycofuje nieruchomość z firmy i z tytułu tej czynności korzysta ze zwolnienia z VAT musi pamiętać, że niekiedy będzie zobowiązany do skorygowania VAT wcześniej odliczonego od wydatków ponoszonych na tę nieruchomość. Obowiązuje go tutaj 10-cio letni okres korekty licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. To samo tyczy się wydatków na modernizację nieruchomości, przekraczających 15.000 zł (jeżeli wydatki takie były niższe, stosowany jest roczny okres korekty) - tutaj okres korekty jest liczony od roku, w którym nakłady na ulepszenie zostały oddane do użytkowania.

Przykład
Załóżmy, że w 2012 r. podatnik nabył budynek, od zakupu którego odliczył VAT. Okres korekty obejmuje tutaj zatem lata 2012-2021. Jeżeli w 2017 r. podatnik przekaże tę nieruchomość na swoje cele osobiste, zaś czynność ta będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, konieczne będzie skorygowanie podatku w części przypadającej na okres korekty 2017-2021, czyli 5 lat.
W takim przypadku kwotę korekty podatnik winien uwzględnić w deklaracji VAT za miesiąc/kwartał, w którym nastąpi wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej.