Cele mieszkaniowe gdy zakup domu przed sprzedażą mieszkania

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa: ważne kto pożycza pieniądze

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2016 r. wnioskodawca otrzymał mieszkanie w darowiźnie od rodziców, które sprzedał 27 kwietnia 2017 r. a zarobione pieniądze przeznaczył na zakup domu. Akt notarialny zakupu został jednak podpisany 2 marca 2017 r., a więc jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży mieszkania. Tak późna sprzedaż wynikała z procedury bankowej u kupującego, który na zakup zaciągał kredyt hipoteczny. Zakup domu nastąpił natomiast już w kwietniu 2017 r. z uwagi na nacisk sprzedawców, którym zależało, aby wnioskodawca nie wycofał się z transakcji.

Sprzedaż mieszkania nastąpiła za 163 tys. zł, a zakup domu za 350 tys. zł, z czego 50 tys. zł wnioskodawca wpłacił w grudniu 2016 r. z chwilą podpisania umowy przedwstępnej, a brakujące 300 tys. zł uregulował do końca maja 2017 r. W tym też terminie dom został wydany wnioskodawcy. Pieniądze na zakup pochodziły ze środków własnych, zaciągniętego kredytu bankowego oraz otrzymanej zapłaty od nabywcy mieszkania.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy w takim stanie faktycznym może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2016 r. w wyniku darowizny ze strony rodziców stał się właścicielem lokalu mieszkalnego. W dniu 27 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca sprzedał wyżej wymieniony lokal mieszkalny za kwotę 163 000 zł celem przeznaczenia tej kwoty na zakup domu.

W związku z tym, że zbycie ww. lokalu nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty w drodze darowizny, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) lub lit. b) ww. ustawy (w zależności od tego, jaki status posiada sprzedany lokal mieszkalny, z treści wniosku powyższe nie wynika).

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Z kolei ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W niniejszej sprawie nabycie miało charakter nieodpłatny, gdyż nastąpiło w wyniku darowizny od rodziców Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl zaś art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z przywołanych przepisów wynika, że dochód uzyskany z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca obowiązany będzie wykazać w zeznaniu PIT-39 za rok 2017. Ponadto jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego darowiznę lokalu mieszkalnego otrzymał wyłącznie Wnioskodawca a nie Wnioskodawca wraz z małżonką. Jak stanowi art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682) – przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę należą do majątku osobistego każdego z małżonków, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika również by Wnioskodawca rozszerzył wspólność majątkową małżeńską o przedmiot otrzymany w drodze darowizny do majątku osobistego czy też podarował żonie udział w lokalu mieszkalnym otrzymanym od rodziców. Tym samym to Wnioskodawca w całości ponosi skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego i to Wnioskodawcy może przysługiwać zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, o ile spełni warunki tego zwolnienia.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x W/P
gdzie:
D – dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P – przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Jeśli jednak tylko część przychodu przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1. wydatki poniesione na:
a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2. wydatki poniesione na:
a. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie sprecyzował warunki, od spełnienia których uzależnione jest prawo podatnika do skorzystania z ulgi podatkowej. Z przepisu tego wynika m.in. warunek czasu, w którym środki z odpłatnego zbycia mają zostać wydatkowane. Przepis ww. artykułu wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych. Dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie.

Fakt poniesienia wydatku nie jest jedyną przesłanką uprawnienia do skorzystania ze zwolnienia. Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wynika, że nie chodzi o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkalnego, ale o wydatek na własny cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jakim jest m.in. poniesienie wydatku na nabycie budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Innymi słowy wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego ma służyć nabyciu np. budynku mieszkalnego.

Moment i forma prawna przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 i art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.), z których wynika, że nabycie wiąże się z przeniesieniem własności danej nieruchomości na kupującego i następuje w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Skoro zatem, w celu skorzystania ze zwolnienia, podatnik ma wydatkować uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przychody na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, to warunek ten będzie spełniony wówczas, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia, czyli ponieść wydatek na nabycie. Wynika stąd, że nabycie budynku mieszkalnego musi nastąpić po uzyskaniu przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego.

Zatem wszystkie przesłanki, o których mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia regulowanego tym przepisem.

W rozpatrywanej sprawie nabycie domu miało miejsce przed sprzedażą lokalu mieszkalnego. Jak wynika z wniosku, podpisanie właściwego aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie prawa własności domu nastąpiło 2 marca 2017 r., a więc przed uzyskaniem przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny od rodziców, co nastąpiło 27 kwietnia 2017 r.

Tymczasem z przywołanych przepisów (art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy) wynika, że warunkiem uznania za własne cele mieszkaniowe poniesionych wydatków jest aby zarówno środki ze sprzedaży (wydatek) jak i samo nabycie (przeniesienie prawa własności) nastąpiły nie wcześniej niż w dniu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w darowiźnie, z której to sprzedaży dochód ma być zwolniony z opodatkowania. Nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem winny być dokonane po sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca nie spełnił więc jednego z warunków koniecznych, aby środki ze sprzedaży mogły zostać zwolnione z opodatkowania, bowiem nabycie domu mieszkalnego (2 marca 2017 r.) miało miejsce przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego (27 kwietnia 2017 r.). Z powyższego zwolnienia mogą korzystać wyłącznie wydatki na nabycie poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Oznacza to, że w sytuacji Wnioskodawcy wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Albowiem aby dany wydatek mógł zostać zwolniony z podatku zarówno zapłata ceny, jak i samo przeniesienie własności (nabycie) domu mieszkalnego muszą nastąpić nie wcześniej niż od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.

Podsumowując; mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego dokonana w 2017 r. stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) lub lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W omawianej sytuacji wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie domu nie może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem aby dany wydatek mógł zostać zwolniony z podatku zarówno zapłata ceny jak i samo przeniesienie własności (nabycie) muszą nastąpić nie wcześniej niż od dnia sprzedaży lokalu.

Podatnik nie ma obowiązku korzystania ze zwolnienia, jest to jego uprawnienie, z którego może skorzystać pod warunkiem, że spełnia wymagania przewidziane przepisami. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz utrwalonym orzecznictwem sądowym, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz mają charakter przywileju, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek korzystania. Wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów