Odliczenie straty z prywatnego najmu w działalności gospodarczej

Przeczytaj także: Strata podatkowa gdy likwidacja działalności

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni od 2014 r. uzyskuje przychody z najmu mieszkań w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem ten był rozliczany na zasadach ogólnych, zaś podstawowym jego kosztem amortyzacja lokali. W czasie trwania najmu koszty były tak duże, że najem wygenerował w latach 2014-2016 stratę podatkową.

Ponieważ zainteresowana zwiększa liczbę wynajmowanych lokali oraz z uwagi na to, że najem ten stał się działalnością zarobkową, 2 kwietnia 2017 r. otworzyła ona działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy stratę poniesioną w ramach prywatnego najmu będzie mogła uwzględnić przy rozliczaniu dochodu z działalności gospodarczej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.), źródłami przychodów są:
• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. adrian_ilie825 - Fotolia.com

Straty z najmu w firmie nie odliczysz

Poniesioną w danym roku stratę podatkową można odliczyć w latach następnych, ale tylko w ramach tego samego źródła przychodu. I tak straty z prywatnego najmu nie będzie można odliczyć w ramach działalności gospodarczej i to nawet wówczas, gdy prywatny najem w tę działalność się przekształcił. Są to bowiem dwa odrębne źródła przychodów.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie do art. 9 ust. 3 ww. ustawy, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Zapis art. 9 ust. 3a ww. ustawy stanowi, że przepis ust. 3 nie ma zastosowania do strat:
1. z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, oraz
2. ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego.

Jak wynika z powyższego strata nie jest podatkowo obojętna, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera uregulowania, zgodnie z którymi strata ze źródła przychodów może być rozliczana przez podatnika z dochodów uzyskanych z tego źródła przychodów w następnych latach podatkowych. Strata jest nadwyżką kosztów uzyskania przychodów nad sumą przychodów i określana jest za rok podatkowy. Podstawowym warunkiem dla zaistnienia możliwości rozliczenia (odliczenia) straty podatkowej przez podatnika jest wystąpienie dochodu do opodatkowania.

Podatnik może odliczyć stratę od dochodów osiągniętych z tego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Ma również możliwość wyboru, w których latach i w jakiej wysokości dokona odliczeń, z zachowaniem warunku co do dopuszczalnej kwoty odliczenia w roku podatkowym. Brak dochodu do opodatkowania w określonym roku podatkowym oznacza brak możliwości rozliczenia straty podatkowej w tej jednostce czasowej. W przypadku, kiedy w kolejnych pięciu latach podatkowych nie wystąpi dochód, strata podatkowa może nie być w ogóle rozliczona.

Tak więc, stratę może rozliczyć wyłącznie ten podatnik, który ją poniósł. Rozliczenie straty ze źródła przychodów polega na tym, że o wysokość tej straty można obniżyć dochód uzyskany z danego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, przy czym wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty poniesionej straty. W związku z tym rozliczenie straty może nastąpić w okresie nie krótszym niż dwa lata i nie dłuższym niż pięć lat. O tym, jaka część straty będzie rozliczana w danym roku podatkowym decyduje podatnik. Należy jednocześnie podkreślić, że przy rozliczaniu straty obowiązuje zasada, że strata z danego źródła przychodu może być pokryta jedynie z dochodów z tego samego źródła.(...)

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opisany we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro strata powstała z tytułu najmu prywatnego prowadzonego przez Wnioskodawczynię, a więc ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to może ona zostać rozliczona wyłącznie w ramach dochodu uzyskanego z tego właśnie źródła. Nie jest zatem możliwe rozliczenie straty poniesionej w ramach najmu prywatnego z dochodów uzyskanych przez Wnioskodawczynię z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, czyli ze źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, gdyż są to dwa odrębne źródła przychodów.(...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów