Jak sprzedać dom w spadku bez podatku dochodowego?

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania w spadku po mężu bez podatku dochodowego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Rodzice wnioskodawczyni zmarli w roku 2013 oraz 2015. Nie pozostawili po sobie testamentu. W związku z powyższym spadek po nich dziedziczyło czworo dzieci - w tym wnioskodawczyni w wysokości 1/4. W dniu 29 kwietnia 2016 r. wnioskodawczyni wraz z rodzeństwem otrzymała notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Na mocy tego aktu każde z czwórki rodzeństwa stało się współwłaścicielem działki budowlanej wraz z domem mieszkalnym. Wartość nieruchomości wynosiła 300.000 zł, zatem na zainteresowaną przypadała kwota 75.000 zł.

Spadkobiercy następnie postanowili podzielić spadek i znieść współwłasność nieruchomości na rzecz jednego ze spadkobierców - tj. brata - ze spłatą na rzecz sióstr. Dnia 11 maja 2017 r. spadkobiercy zawarli przed notariuszem umowę przeniesienia udziałów na rzecz brata za wynagrodzeniem. W ten sposób brat stał się jedynym właścicielem nieruchomości, zaś wnioskodawczyni otrzymała kwotę 50.000 zł. Spłata ta nie przekroczyła zatem jej udziału w spadku.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy z tego tytułu będzie musiała zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. (...)

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Zatem, w omawianej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości w spadku po zmarłych rodzicach nastąpiło w dniu ich śmierci – odpowiednio – 30 kwietnia 2013 r. i 29 czerwca 2015 r.

Z kolei termin „odpłatne zbycie”, użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy podatkowej, oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem.

Stosownie do treści art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego – dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Sądowy dział spadku – zgodnie z art. 1038 § 1 Kodeksu cywilnego – powinien obejmować cały spadek. Jednakże z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku.

Natomiast stosownie do art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Stosownie zaś do art. 211 i art. 212 ww. Kodeksu – zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Z chwilą działu spadku jedni spadkobiercy tracą więc własność udziałów nabytych przez siebie w spadku, a własność tę dopiero z tą chwilą nabywają inni spadkobiercy. Dział spadku może nastąpić za odpłatnością w formie spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli (współwłaściciela) lub nieodpłatnie bez żadnych spłat. Czynność działu spadku (tak jak i zniesienia współwłasności) w świetle prawa cywilnego stanowi formę zbycia, a jeżeli dział spadku następuje ze spłatą, wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia jest bowiem czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku czy zniesienia współwłasności. Jak wyjaśniono powyżej termin „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem wszystkie czynności, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności za odpłatnością.

W świetle powyższych okoliczności stwierdzić należy, że okoliczność, iż dział spadku następuje ze spłatą od spadkobiercy nabywającego na wyłączną własność składniki majątkowe wchodzące w skład spadku na rzecz drugiego spadkobiercy powoduje, że czynność taka ma charakter odpłatny. Nie jest to jednak równoznaczne z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego z tytułu otrzymania takiej spłaty. W sytuacji, w której kwota spłaty jest równa lub niższa od wartości udziału w spadku (nie przekracza wartości tego udziału), podatnik nie uzyskuje w związku z czynnością działu spadku żadnego przysporzenia majątkowego względem odziedziczonej ułamkowej części masy spadkowej. W takim przypadku brak jest podstaw do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwoty spłaty otrzymanej w wyniku działu spadku.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że jeżeli otrzymana przez Wnioskodawczynię kwota spłaty z tytułu działu spadku, dotyczącego udziału w działce budowlanej wraz z domem mieszkalnym nabytego po zmarłych rodzicach, istotnie nie przekroczyła wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w spadku i wartość tego udziału odpowiadała jego wartości rynkowej na dzień działu spadku i zniesienia współwłasności, to otrzymanie tej spłaty nie spowodowało powstania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mógłby podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym na Wnioskodawczyni nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z ww. tytułu.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym – przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających ustawie o podatku od spadków i darowizn – nie ma zastosowania w rozpatrywanej sprawie.

Należy powtórzyć za Naczelnym Sądem Administracyjnym (wyrok z 8 maja 2013 r., sygn. akt II FSK 1905/11), że źródłem nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości było dziedziczenie, które mieści się w katalogu tytułów nabycia majątku podlegających przepisom ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 833 ze zm.), o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z chwilą nabycia spadku powstał u Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn. Rozpatrywana sprawa nie dotyczy jednak nabycia podlegającego przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wnioskodawczyni jest już bowiem na kolejnym etapie. Mamy w nim do czynienia z sytuacją, kiedy Wnioskodawczyni dokonuje rozporządzenia swoim udziałem w masie spadkowej na podstawie działu spadku i/lub odpłatnego zniesienia współwłasności, które – na co wskazuje analiza art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn – nie podlegają przepisom o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli zaś nabycie tytułem działu spadku i/lub odpłatnego zniesienia współwłasności nie podlega przepisom o podatku od spadków i darowizn, to nie ma do niego zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, pomimo że Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu otrzymanej spłaty, to jej stanowiska nie można było w całości uznać za prawidłowe z uwagi na przedstawioną przez Wnioskodawczynię argumentację odnośnie zastosowania wyłączenia zawartego w art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne znaczenie dla niniejszego rozstrzygnięcia ma okoliczność, że wartość spłaty otrzymanej od brata – jak twierdzi Wnioskodawczyni – nie przekroczyła wartości przysługującego Wnioskodawczyni udziału spadkowego. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów