Nieruchomości firmy na cele prywatne w podatku VAT

Przeczytaj także: Wygranie nagrody rzeczowej w konkursie zawsze z podatkiem VAT?

Co podlega opodatkowaniu VAT?

VAT-em opodatkowana jest m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Czy przekazanie nieruchomości na potrzeby własne przedsiębiorcy ma tutaj charakter odpłatności? Nie - majątek firmowy i tak należy do niego, stąd jedynie przesuwając go z części związanej z firmą do części związanej ze sferą prywatną nie oznacza poniesienia odpłatności za taką czynność.

Niemniej dla VAT istotne jest co innego. Mianowicie czy można było od danego składnika majątku wcześniej VAT odliczyć.

Ustawa o VAT, w art. 2 pkt 14a wskazuje, że przez wytworzenie nieruchomości należy tutaj rozumieć wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 maja 2017 r., nr 0461-ITPP2.4512.79.2017.2.DM wyjaśnił, że podatnik, który poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości, od których przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, a następnie wycofa je z prowadzonej firmy, powinien z tego tytułu rozliczyć VAT.

Jednakże fakt, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej jest opodatkowane VAT-em, nie oznacza automatyczne, że od takiej czynności trzeba będzie wykazać i zapłacić VAT do urzędu skarbowego. Należy tutaj bowiem stosować te same zasady opodatkowania, co przy „zwykłej” dostawie nieruchomości, a co za tym idzie - także przysługujące zwolnienia.

Zwolnienie z VAT dla dostawy nieruchomości

Podstawowe zwolnienie z VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z nim dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, jeżeli następuje po 2 latach od tzw. pierwszego zasiedlenia.


Jeżeli zastosowanie powyższego zwolnienia nie jest możliwe (np. w przypadku zbyt krótkiego upływu czasu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a „odpłatną” dostawą), ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 10a wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jeżeli wydatki takie były wyższe, to zwolnienie przysługuje, jeżeli dostawa ma miejsce po upływie co najmniej 5 lat od ich ulepszenia (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Gdy nie przysługuje nam żadne z tych zwolnień, przekazanie firmowej nieruchomości na cele prywatne będzie opodatkowane VAT-em (stawką podstawową albo obniżoną, w zależności od rodzaju nieruchomości).

Podstawa opodatkowania

Wiemy już, że wycofanie nieruchomości z firmy wiąże się z rozliczeniem z tego tytułu podatku VAT. Istotne jest zatem tutaj określenie podstawy opodatkowania takiej czynności. Tę ustala się zgodnie z art. 29a ust. 2 ustawy o VAT. Podstawą opodatkowania jest zatem cena nabycia (koszt wytworzenia), określona w momencie wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lipca 2016 r., nr IBPP1/4512-242/16/AW wskazał natomiast, jak powinien zachować się podatnik, który nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu nieruchomości, niemniej to mu przysługiwało na etapie jej modernizacji:

„(...) jeżeli Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie gruntu i budynku to koszt ich nabycia w przedmiotowej sprawie nie wchodzi do podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania należy odnieść wyłącznie do wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, od których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.(...)”

Korekta podatku naliczonego

Jeżeli przy nabyciu, czy to samej nieruchomości, towarów i usług do jej budowy, czy też przy jej ulepszeniu, przysługiwało nam prawo do odliczenia VAT, zaś jej przeniesienie do majątku prywatnego jest z VAT-u zwolnione, bardzo często trzeba liczyć się z korektą części odliczonego VAT (por. art. 90 i 91 ustawy o VAT). Korekta taka jest konieczna, jeżeli wycofanie nieruchomości z firmy ma miejsce w tzw. okresie korekty, który dla nieruchomości (środków trwałych) wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do używania. Taki sam okres należy stosować do wydatków na ulepszenie, których wartość przekracza 15 000 zł (jeżeli te były niższe, stosowany jest roczny okres korekty). Tutaj okres korekty należy liczyć od roku, w którym poniesione nakłady zostały oddane do użytkowania.