Opłata za użytkowanie wieczyste w kosztach podatkowych firmy

Przeczytaj także: Opłaty za użytkowanie wieczyste to koszty pośrednie firmy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca jest następcą prawnym spółki akcyjnej, której majątek na skutek podziału dokonanego w 2017 r. został przeniesiony na dwa podmioty - spółki, w zamian za ich udziały, które objęli akcjonariusze dzielonej spółki akcyjnej.

Zgodnie z planem podziału wszystkie nieruchomości stanowiące majątek spółki akcyjnej trafiły do wnioskodawcy (spółka przejmująca ). Wśród z nich znalazło się prawo użytkowania wieczystego gruntu. Stosowną umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste spółka akcyjna zawarła w 2015 r. Umowa ta przewiduje m.in. konieczność ponoszenia przez nabywcę opłat rocznych na rzecz gminy z tytułu użytkowania wieczystego.

Wysokość pierwszej opłaty rocznej ustalona została w wysokości 25% wartości gruntu, zaś kolejne w wysokości 3% wartości gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie i podlegają wpłacie w terminie do 31 marca każdego roku.

Grunt ten służy prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka wybuduje na nim budynek służący jej działalności. Zadano pytanie, czy pierwsza opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 25% wartości gruntu stanowi dla spółki koszt podatkowy, a jeśli tak, to w którym momencie? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(...) Zdaniem Wnioskodawcy, pierwsza opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania stanowi koszt uzyskania przychodów, który stosownie do art. 15 ust. 4d Ustawy CIT, jest potrącalny w dacie poniesienia.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że niewątpliwie ponoszone przez Wnioskodawcę opłaty z tytułu wieczystego użytkowania, w tym pierwsza opłata roczna, spełniają przesłanki uznania ich za koszty uzyskania przychodów jako wydatków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Grunt będący przedmiotem użytkowania wieczystego został oddany z przeznaczeniem na działalność gospodarczą Wnioskodawcy. Na gruncie tym Wnioskodawca zamierza wybudować budynek służący prowadzonej działalności gospodarczej.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. fox17 - Fotolia.com

Roczne opłaty za użytkowanie wieczyste w kosztach firmowych

Wydatek na użytkowanie wieczyste gruntu został wyłączony z kosztów uzyskania przychodu. Wyłączenie to nie obejmuje jednakże rocznych opłat za użytkowanie wieczyste.

W myśl art. 15 ust. 1 Ustawy CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 Ustawy CIT. Za koszty uzyskania przychodów uznaje się zarówno wydatki, których poniesienie przekłada się bezpośrednio na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i takie, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, lecz są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do osiągnięcia przychodów. Takim właśnie wydatkiem, którego związek z uzyskanym przychodem jest nieuchwytny, bowiem stanowi koszt o charakterze ogólnym związany z działalnością podatnika jest pierwsza opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego.

W świetle powyższego przepisu, pierwsza opłata roczna spełnia warunek zaliczenia jej do kosztów uzyskania przychodów jako wydatek poniesiony w celu osiągnięcia, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do pierwszej opłaty rocznej nie znajdzie zastosowania art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy CIT, w świetle którego, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

Pierwsza opłata roczna w wysokości 25% wartości gruntu mieści się w pojęciu opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, o których mowa w powołanym przepisie. Wskazać dodatkowo należy, że zgodnie z art. 72 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 518 ze zm., dalej: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami”), opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego dzielą się na pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, która powinna wynosić od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 2) oraz pozostałe opłaty roczne w wysokości 3% ceny (art. 72 ust. 3 pkt 5). Zatem, w myśl Ustawy o gospodarce nieruchomościami, pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego również stanowi opłatę roczną, z tą tylko różnicą, że jest ona wyższa od pozostałych opłat rocznych.

W efekcie, wskazane w art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy CIT, wyłączenie z negatywnego katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów w zakresie opłat za użytkowanie wieczyste dotyczy także pierwszej opłaty rocznej ustalonej w wysokości 25% wartości gruntu.

Analogiczne stanowisko przyjął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 9 maja 2013 r., sygn. IPPB5/423-152/13-2/MW, uznając, że: (...) wydatki ponoszone na zapłatę pierwszej opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu nie zostały wymienione w negatywnym katalogu kosztów zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W odniesieniu zaś do momentu potrącenia kosztu uzyskania przychodów w postaci opłaty rocznej wskazać należy, że w ocenie Wnioskodawcy, jest to koszt inny niż bezpośrednio związany z osiąganym przychodem, który stosownie do art. 15 ust. 4d Ustawy CIT, jest potrącalny w momencie poniesienia. Wydatek ten ma charakter wydatku o charakterze ogólnym jako związanego z prowadzeniem działalności przez Wnioskodawcę, którego jednak nie da się przypisać do konkretnego strumienia przychodów.

Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 26 lutego 2010 r., sygn. IBPBI/2/423-1481/09/AP, w której stwierdził, że wydatki ponoszone na zapłatę opłat za wieczyste użytkowanie gruntu nie zostały wymienione w negatywnym katalogu kosztów zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki te mają charakter kosztów ogólnych, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wydatki te nie są ponoszone w celu wytworzenia środka trwałego, ale w związku z posiadaniem gruntu. Wydatki ponoszone na zapłatę opłat ze użytkowanie wieczyste jako koszty ogólne Spółki, czyli - inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, stanowią koszty pośrednie, które zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są potrącalne w dacie ich poniesienia.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawcy, wydatek poniesiony na pierwszą opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jako wydatek poniesiony w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą i nieobjęty katalogiem wydatków z art. 16 ust. 1 Ustawy CIT, stanowi koszt uzyskania przychodu i jako koszt pośredni podlega potrąceniu na zasadach przewidzianych w art. 15 ust. 4 w związku z art. 15 ust. 4e Ustawy CIT, tj. w momencie poniesienia kosztu (ujęcia kosztu w księgach rachunkowych Wnioskodawcy). (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów