"Sprzedaż" nieruchomości po 5 latach także z podatkiem dochodowym?

Przeczytaj także: Najem nieruchomości nie powinien wykluczać zwolnienia z podatku

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania, domu, gruntu, budynków gospodarczych itp.? Z reguły uzyskamy odpowiedź, że po pięciu latach płacić nic nie musimy. Czy to prawda? W zasadzie tak niemniej odpowiedź ta wymaga doprecyzowania.

Regulacja ta nasuwa zatem kilka wniosków. Po pierwsze pięcioletni termin liczony jest tutaj od daty nabycia. Ta może być przy tym bardzo różna i co ważniejsze, może powstawać wiele razy, gdy nabywaliśmy udziały w danej nieruchomości w różnym czasie. Nabyć przy tym nieruchomość można odpłatnie albo nieodpłatnie. W przypadku tej pierwszej najczęściej mamy do czynienia z zakupem. Nieodpłatnie natomiast nabywamy nieruchomość z reguły w spadku czy darowiźnie. Przy spadku za datę nabycia uznaje się dzień śmierci spadkodawcy. Przy umowie darowizny - datę jej dokonania.

Po drugie pięcioletni okres nie liczy się tutaj od daty nabycia danej nieruchomości tylko od końca roku, w którym to nabycie miało miejsce. Jeżeli zatem dla przykładu kupiliśmy mieszkanie 5 kwietnia 2012 r., to aby nie rozliczać się z fiskusem z transakcji jej zbycia, najwcześniej możemy je sprzedać w 2018 r., a nie np. w maju 2017 r. - bo upłynęło pięć lat liczonych od daty zakupu.

Po trzecie przychód powstanie, jeżeli dojdzie do odpłatnego zbycia. Jeżeli zatem dla przykładu mieszkania nie sprzedamy, a darujemy, podatku płacić nie trzeba jak też składać zeznania podatkowego (chociaż takie działanie może skutkować powstaniem daniny u obdarowanego, niemniej nie z tytułu podatku dochodowego, a od spadków i darowizn).

Jeżeli źródło przychodu powstanie, podatek jest tutaj płacony od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania (ustalane w różny sposób w zależności od sposobu nabycia danej nieruchomości czy prawa opisanych wyżej). Stawka podatku wynosi 19%. Można przy tym skorzystać w tym zakresie także z różnego rodzaju zwolnień (nad czym jednak nie będziemy się rozwodzić).

Kiedy podatek od zbycia także po 5 latach?

Niestety nie każdy po upływie wskazanego wyżej terminu 5 lat może spać spokojnie i nie martwić się podatkiem od odpłatnego zbycia posiadanej nieruchomości czy prawa.

Nie zawsze bowiem zbywamy naszą nieruchomość za pieniądze. Może wystąpić sytuacja, w której wniesiemy ją aportem do spółki kapitałowej w zamian za jej udziały (czy akcje)

Mówiąc innymi słowy, wnosząc swoją prywatną nieruchomości do spółki, uzyskujemy z tego tytułu przychód, który trzeba rozliczyć z fiskusem. Zmienia się przy tym tutaj źródło przychodów (z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw na przychody z kapitałów pieniężnych). Stawka podatku również wynosi 19% i jest liczona od uzyskanego dochodu. Jak zatem ustalić tutaj koszty podatkowe?

Jak ustalić tutaj koszty podatkowe? Wszystko zależy od tego, jakie jest pochodzenie wnoszonego aportu. Poniżej opiszemy jeden z możliwych przypadków: wniesienia nieruchomości stanowiącej majątek prywatny podatnika, która nigdy nie była w inny sposób (niż prywatnie) wykorzystywana.

Przy darowiźnie nieruchomości wnoszonej aportem zawsze podatek

Niestety wskazana regulacja mówi, że koszty mogą tutaj zostać rozpoznane jedynie w wysokości faktycznie poniesionych (i udokumentowanych) wydatków, które wcześniej w kosztach nie zostały rozliczone.

Jeżeli zatem nieruchomość kupiliśmy, kosztem będzie niewątpliwie cena zapłacona zbywcy. Zdaje się, że będzie można do nich zaliczyć także poniesione inne opłaty (np. notarialną) i podatki (PCC) związane z zakupem. Jeżeli wartość takich kosztów będzie odpowiadać uzyskanemu przychodowi, dochód, jak i podatek wyniosą 0 zł.

Nie ma natomiast mowy o tym, aby do kosztów zaliczyć oszacowaną (nawet przez rzeczoznawcę) wartość nieruchomości.

W związku z tym sprawa nie wygląda tak kolorowo, gdy wnoszoną aportem nieruchomość nabyliśmy nieodpłatnie (w drodze spadku czy darowizny). W takim bowiem przypadku kosztów w zasadzie nie rozpoznamy.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2010 r. nr IPPB2/415-700/09-4/MG wyjaśnił, że „(...) w związku z objęciem udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością za wkład niepieniężny w postaci nieruchomości gruntowej nabytej przez Wnioskodawczynię na cele osobiste na podstawie umowy darowizny będzie miała obowiązek uiszczenia 19% podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego dochodu w wysokości nominalnej objętych udziałów, tj. w wysokości 738.000 zł, bez możliwości pomniejszenia tego przychodu o wartość rynkową nieruchomości z dnia jej nabycia, a więc o kwotę 738.900 zł, ponieważ wydatku takiego Wnioskodawczyni nie poniosła, bowiem nieruchomość nabyto nieodpłatnie (umowa darowizny).(...)”

Interpretacja została wprawdzie w starym stanie prawnym (co do określenia wartości przychodu z tytułu objęcia udziałów w zamian za aport) niemniej w odniesieniu do kosztów podatkowych w dalszym ciągu zachowuje swoją aktualność.