Małżonek nie zapłaci podatku od sprzedaży wspólnego mieszkania

Przeczytaj także: Spadek po mężu nie jest nabyciem mieszkania dla podatku dochodowego

Co było przedmiotem sporu?

Sprzedaż nieruchomości czy praw majątkowych, w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, jest co do zasady opodatkowana podatkiem dochodowym, o ile nastąpi w określonym czasie. Źródło przychodu powstaje tutaj, gdy sprzedaż taka ma miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta bądź wybudowana (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Sęk w tym, że koszty te ustala się w różny sposób w zależności od tego, jak nieruchomość nabyto. Co przy tym niezwykle ważne, koszty muszą być odpowiednio udokumentowane i poparte dowodami, które potwierdzają ich faktyczną wysokość. Żadne szacowania czy opinie biegłych nie wchodzą tutaj w grę (co często stanowi niemałą bolączkę w przypadku budowy systemem gospodarczym, kiedy to nie zawsze myślimy o gromadzeniu dowodów zakupu).

Sytuacja wygląda jeszcze gorzej, gdy nieruchomość otrzymaliśmy w darowiźnie bądź spadku. W takim przypadku bowiem jedynym kosztem, jaki możemy rozpoznać, jest zapłacony z tego tytułu podatek od spadków i darowizn plus ewentualne nakłady, jakie ponieśliśmy na tę nieruchomość, a zwiększające jej wartość. W przypadku darowizn czy spadków wśród najbliższej rodziny można w zasadzie przyjąć, że koszty takie są zbliżone do 0 zł (jako że najbliższa rodzina jest zwolniona z podatku), w efekcie czego w chwili sprzedaży podatek płacony jest od uzyskanego przychodu (bądź wartości do niego mocno zbliżonej).

Data nabycia nieruchomości

Wskazany wyżej termin pięciu lat, po upływie którego podatku nie trzeba płacić, liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości bądź jej wybudowanie. Generalnie to data nabycia (odpłatnego, czyli np. zakupu bądź nieodpłatnego, np. darowizny, spadku) wyznacza bieg tego terminu.

Jeżeli zatem ze sprzedażą odczekamy pięć pełnych lat (licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie) podatku dochodowego nie zapłacimy. Warto przy tym pamiętać, że każdy sprzedający współwłaściciel rozlicza się tutaj z podatku osobno i wskazany okres liczy dla siebie (jako że nabycie mogło następować na przestrzeni lat).

Sytuacja się komplikuje, gdy jeden z małżonków umiera, a dziedziczy po nim (udział w nieruchomości) drugi. Owa komplikacja polega na liczeniu wspomnianych pięciu lat, po upływie których nie ma podatku od sprzedaży nieruchomości.

Organy podatkowe: nabycie w dacie śmierci

Fiskus od wielu lat uważa, że w przypadku dziedziczenia po zmarłym małżonku majątku wchodzącego do ustawowej wspólności majątkowej, datą nabycia udziału po tym małżonku jest data śmierci małżonka. Dziedziczy się tutaj natomiast udział w wysokości 50% własności (przy założeniu że nie ma innych spadkobierców).

Przykładowo wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 18.02.2016 r. nr IPPB4/4511-1342/15-6/AK uznał, że datą nabycia udziału w mieszkaniu otrzymanego w spadku po mężu jest data jego śmierci. W związku z tym sprzedaż tego udziału przed pięcioma laty od jego nabycia wiąże się z powstaniem źródła przychodu w podatku dochodowym. Podatku można jednak uniknąć, jeżeli przychód ten zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Co to oznacza? Najlepiej opisać to na przykładzie.
Załóżmy, że w 2009 r. małżonkowie kupili do majątku wspólnego mieszkanie. Następnie w 2016 r. zmarł mąż, po którym dziedziczyła tylko jego żona. W takim przypadku fiskus twierdził, że 50% udziałów we współwłasności mieszkania żona posiadała od 2009 r., a pozostałe 50% nabyła w chwili śmierci męża czyli 2016 r.

W efekcie, aby nie płacić podatku od sprzedaży tego mieszkania, musiałaby z tą czynnością poczekać 5 lat licząc od końca 2016 r. (chyba że pieniądze miałyby zostać wydane na własne cele mieszkaniowe, dzięki czemu korzystałyby ze zwolnienia.).
Jeżeli zatem żona zdecydowałaby się na sprzedaż tego mieszkania w 2017 r. to z fiskusem musiałaby się rozliczyć z połowy otrzymanej ceny. Połowę nieruchomości „nabyła” bowiem w 2016 roku.

Co na to sądy?

Wyroki sądowe w tej materii nie były jednolite. W efekcie część podatników, którzy znaleźli się w opisanej wyżej sytuacji, podatek płaciło, inni nie. Sprawę ostatecznie rozstrzygnął NSA wydając uchwałę w poszerzonym, siedmioosobowym składzie (uchwała z dnia 15.05.2017 r., sygn. akt II FPS 2/17).

NSA uznał, że "Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków".

NSA uznał zatem, że pięcioletni termin, po upływie którego nie trzeba rozliczać się z podatku od sprzedaży nieruchomości - wchodzących do majątku wspólnego małżonków, liczy się tylko raz - od daty wspólnego jej nabycia bądź wybudowania.

Niestety na chwilę obecną nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia do uchwały, niemniej podatnicy mogą się już na nią powoływać przed organami podatkowymi.

Zapłacony podatek do zwrotu

Wskazana uchwała jest przede wszystkim argumentem dla tych, którzy obecnie spierają się z fiskusem o zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości. Powołując się na nią, czy to przed izbą skarbową, czy też przed sądem administracyjnym (w zależności od tego, który mamy obecnie etap postępowania) powinni nie mieć większych problemów z dochodzeniem swoich racji.

O zwrot mogą wystąpić też ci, którzy dobrowolnie podatek zapłacili, o ile ich zobowiązanie podatkowe nie zdążyło się jeszcze przedawnić.

W najgorszej sytuacji są podatnicy, którzy zdążyli już przegrać spór zakończony czy to ostateczną decyzją czy prawomocnym wyrokiem sądu. Uchwała NSA nie daje tutaj bowiem podstaw do wznowienia postępowania zakończonego prawomocną decyzją.