Poniesioną stratę na sprzedaży mieszkania także rozliczamy w PIT

Przeczytaj także: Ulga budowlana wyklucza ulgę mieszkaniową

Odpłatne zbycie nieruchomości stanowi, w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy). Źródło to jednak powstaje w ściśle określonych przypadkach, tj. gdy:

• po pierwsze - sprzedaż nieruchomości nie jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej (wtedy to bowiem zalicza się ją do tego właśnie źródła przychodów)
• po drugie - ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości

Oczywiście poza zakresem tej ustawy jest zbycie nieruchomości nieodpłatne (chociażby w postaci darowizny). Wówczas bowiem nie ma przychodu, który można by rozliczyć. Z drugiej jednak strony z reguły także „przymusowe” odpłatne zbycie wiąże się z rozliczeniem z tego tytułu podatku.

Co jest przychodem?

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości został określony w art. 19 ustawy. Jest to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (która nie powinna bez uzasadnienia odbiegać od wartości rynkowej), pomniejszona o tzw. koszty odpłatnego zbycia (czyli koszty, które właściciel poniósł, aby doszło do sprzedaży; jako przykład można tutaj wskazać koszty ogłoszeń sprzedaży, biura pośrednictwa - jeżeli ciążą one na zbywcy).

Co jest kosztem?

Koszty uzyskania przychodu ustala się tutaj w różny sposób w zależności od tego, w jak dana nieruchomość przeszła w nasze władanie.

I tak osoby, które mieszkanie czy dom kupiły, do kosztów zaliczą przede wszystkim wydatki związane z tym zakupem (przede wszystkim cena zapłacona sprzedającemu, ale także poniesione koszty notarialne).

Ci, którzy nieruchomość wybudowali, do kosztów zaliczą wydatki na tę budowę, o ile oczywiście będą posiadać dokumenty potwierdzające te wydatki (głównie faktury; paragony już nie).
Oczywiście koszty takie mogą przyjąć wariant mieszany. Można bowiem kupić grunt i wybudować na nim dom. Wówczas kosztami uzyskania przychodu będą tutaj zarówno wydatki na zakup jak i budowę.
Kupując nieruchomość z rozpoczętą budową będzie podobnie.

Sprawa wygląda zgoła inaczej, jeżeli nieruchomość została nabyta w formie darowizny cz spadku. Wówczas to do kosztów trafia jedynie zapłacony z tego tytułu podatek od spadków i darowizn.

W każdym z wyżej opisanych przypadków uwzględnia się przy tym także nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększają ich wartość (czyli remonty, przebudowy, rozbudowy itd.). Oczywiście wydatki te muszą być należycie udokumentowane (podobnie jak przy budowie).

Niekiedy koszty trzeba pomniejszyć o dokonaną amortyzację danej nieruchomości. Jest tak wówczas, gdy wcześniej amortyzację tę zaliczyliśmy już do kosztów w rachunku podatkowym (co spotyka się w przypadku chociażby wynajęcie nieruchomości i rozliczeniu podatku z tego tytułu).

Podatek od sprzedaży

To, że powstanie źródło przychodu w podatku dochodowym ze sprzedaży nieruchomości (czyli gdy sprzedaż nastąpi przed pięcioma laty od jej nabycia czy wybudowania), nie oznacza automatycznie, że zapłacić trzeba także podatek.

Zbywając nieruchomość należy pamiętać, że podatek jest płacony od dochodu uzyskanego na sprzedaży, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania (opisane wyżej). Stawka podatku wynosi tutaj (ryczałtowo) 19%.

Dochód wystąpi, gdy wartość uzyskanego ze sprzedaży przychodu przekroczy poniesione koszty. Wówczas rozliczając się z tego tytułu należy złożyć zarówno zeznanie podatkowe (PIT-39) jak i zapłacić podatek.

Podatnicy mogą oczywiście korzystać tutaj z przysługujących ulg i zwolnień podatkowych (nad którymi jednakże nie będziemy się rozwodzić).

Wartość przychodów może też się zrównać z wartością kosztów uzyskania przychodu. Wówczas dochód wyniesie 0 zł. Niemniej formularz PIT-39 w takim przypadku również trzeba złożyć.

Podobnie jest w sytuacji, gdy wartość kosztów uzyskania przychodu przekracza wartość przychodu, a więc gdy na takiej sprzedaży ponosimy stratę. I tutaj rozliczenie roczne musi zostać złożone, chociaż o zapłacie żadnego podatku nie może być mowy.

Warto w tym miejscu dodać, że w takim przypadku ustawodawca nie pozwala rozliczyć poniesionej straty z ewentualnymi dochodami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości w latach następnych (stosowne wyłączenie znajduje się wprost w art. 9 ust. 3a ustawy).