Zatrzymanie zadatku na sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Zwrot pieniędzy uprawnia do korekty zeznania podatkowego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczy posiada 1/2 udziałów w nieruchomości. W dniu 23.06.2009 r. zawarła ona przedwstępną umowę sprzedaży tych udziałów na rzecz brata i jego żony. Ci wpłacili jej z tego tytułu 50.000 zł. Strony umowy uzgodniły, że sprzedaż udziałów w nieruchomości ma nastąpić do 30.06.2009 r. Zdaniem zainteresowanej otrzymana kwota nie była ani zaliczką ani zadatkiem.

Po zawarciu umowy przedwstępnej nie doszło jednak do podpisania umowy przyrzeczonej ani też nie został wyznaczony inny termin do jej zawarcia. Żadna ze stron nie czyniła w tym kierunku żadnych kroków. Wnioskodawczyni pozostawała nieprzerwanie w posiadaniu ww. kwoty, a kupujący nieprzerwanie od czerwca 2009 r. do października 2014 r. zamieszkiwali w przedmiotowej nieruchomości.

Wskutek wezwania z urzędu skarbowego w 2015 r. wnioskodawczyni dokonała korekty swojego rozliczenia podatkowego za rok 2009, w którym to wykazała otrzymaną kwotę i zapłaciła od niej podatek wraz z odsetkami (rozłożone na raty).

Następnie w październiku 2015 r. wnioskodawczyni otrzymała od brata i jego żony pozew o zapłatę tejże kwoty. Sąd rejonowy wydał stosowny wyrok w roku 2016 i zasądził od niej sporną kwotę na rzecz powodów, wraz z odsetkami za zwłokę liczonymi od dnia pozwu. Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy słusznie w takim przypadku zapłaciła podatek od otrzymanej kwoty wynikającej z umowy przedwstępnej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania, wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. bdstudio - Fotolia.com

Zatrzymanie przedpłaty z podatkiem dochodowym

Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a ty zatrzymałeś wpłaconą ci wcześniej przez nabywcę kwotę tytułem przedpłaty? Pamiętaj, aby zapłacić od niej podatek.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku, w drodze rozporządzenia wydanego przez Ministra Finansów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów są inne źródła.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy – przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Uszczegółowieniem ww. art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest art. 20 ust. 1, zgodnie z którym – za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła, o czym świadczy użycie przez ustawodawcę słowa „w szczególności”. Innymi słowy, przychody niemieszczące się w źródłach przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1-8 ww. ustawy i niewymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych przewidzianych w tej ustawie stanowią przychody z innych źródeł. Zatem o przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy – podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. W tym samym terminie należy wpłacić należny z tego tytułu podatek (art. 45 ust. 4 ww. ustawy). (...)

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459). Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Natomiast z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że – strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Następuje wówczas częściowe lub całkowite spełnienie świadczenia przed powstaniem zobowiązania opiewającego na kwotę tego świadczenia. Nie ulega więc wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie dochodzi do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego), nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia. Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy.

Przenosząc powyższe wyjaśnienia na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że w momencie gdy minął ustalony termin do zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości Wnioskodawczyni była zobowiązana do zwrotu kupującym kwoty 50.000 zł. Natomiast w związku z zatrzymaniem ww. kwoty powstał po stronie Wnioskodawczyni przychód. Bez wątpienia bowiem po stronie Wnioskodawczyni doszło do przysporzenia majątkowego kiedy strony umowy przedwstępnej nie przystąpiły do podpisania umowy przyrzeczonej, tj. z dniem 30 czerwca 2009 r., ponieważ Wnioskodawczyni mimo że nie zbyła prawa własności do udziału w nieruchomości zachowała kwotę 50.000 zł.

Decydujące znaczenie dla oceny czy w 2009 r. powstał po stronie Wnioskodawczyni przychód podlegający opodatkowaniu ma okoliczność, że Wnioskodawczyni nie zwróciła kupującym kwoty 50.000 zł, a nie ewentualne zdarzenia, które miały miejsce później, czyli wyrok z 7 kwietnia 2016 r., zgodnie z którym Wnioskodawczyni zobowiązana została do zwrotu ww. kwoty. Należy jeszcze raz podkreślić, że po stronie osób, które z związku z nieprzystąpieniem do podpisania umowy przyrzeczonej zachowują otrzymane na podstawie umowy przedwstępnej środki pieniężne, dochodzi do przysporzenia majątkowego. Powstanie przychodu nie jest wówczas zależne od okoliczności, które mogą nastąpić w przyszłych latach. W przypadku ewentualnego zwrotu w przyszłości zatrzymanych środków pieniężnych, podatnik będzie uprawniony do dokonania korekty zadeklarowanego w poprzednich latach przychodu.

Tym samym wyrok z 7 kwietnia 2016 r., w którym Sąd zobowiązał Wnioskodawczynię do zwrotu na rzecz kupujących kwoty otrzymanej na podstawie umowy przedwstępnej, nie oznacza że w zeznaniu podatkowym za 2009 r. Wnioskodawczyni nieprawidłowo wykazała przychód w kwocie 50.000 zł. Dopiero po wykonaniu przez Wnioskodawczynię obowiązku wynikającego z powyższego wyroku Wnioskodawczyni może podjąć działania w zakresie ewentualnego dochodzenia zwrotu zapłaconego podatku.

Reasumując, kwota 50.000 zł w momencie jej zatrzymania, tj. kiedy minął termin zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości, stanowiła dla Wnioskodawczyni przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należało wykazać i opodatkować w zeznaniu podatkowym za 2009 r.

Stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym podatek wynikający z umowy przedwstępnej był w ogóle nienależny uznano za nieprawidłowe, ponieważ do dnia wydania orzeczenia, w którym Sąd zobowiązał Wnioskodawczynię do zwrotu kwoty 50.000 zł nie istniały podstawy prawne aby twierdzić, że podatek był nienależny. Zdaniem Wnioskodawczyni, za słusznością jej stanowiska przemawia okoliczność, że w jej przypadku nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży gdyż z zacytowanych przez Wnioskodawczynię fragmentów interpretacji indywidualnych wynika, że w przypadku gdy umowa sprzedaży jest poprzedzona umową przedwstępną, otrzymany zadatek będzie stanowił przychód dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów