Pojęcie transakcji przy umowie najmu nieruchomości

Przeczytaj także: Płatności gotówkowe: czy fiskus zmienia zdanie?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka z o.o. świadczy usługi obsługi księgowej, kadrowej i doradztwa podatkowego. Na potrzeby prowadzonej działalności korzysta z lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

Zgodnie z postanowieniami umowy, zobowiązania z tytułu najmu będą regulowane w miesięcznych okresach rozliczeniowych. Wartość transakcji jest tutaj ustalana w odniesieniu do poszczególnych okresów, a nie całego czasu trwania umowy, który jest nieokreślony.

Wartość zobowiązania za żaden z takich okresów nie przekroczy kwoty 15.000 zł, niemniej w odniesieniu do całego okresu trwania umowy najmu wartość ta może zostać przekroczona - gdy umowa będzie obowiązywać przez odpowiednio długi okres czasu.

Strony umowy najmu są przedsiębiorcami w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Świadczone usługi najmu za poszczególne okresy rozliczeniowe są dokumentowane fakturami VAT, które spółka będzie regulować gotówką, bez pośrednictwa rachunku płatniczego. Spółka zadała pytanie, czy w takim przypadku ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ponoszone koszty z tytułu najmu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego. Stanowisko to było następujące:

„(...) daniem Wnioskodawcy, do kosztów z tytułu najmu, ponoszonych w sposób zaprezentowany w opisie zdarzenia przyszłego, wyłączenie określone w art. 15d U.P.D.O.P. nie będzie miało zastosowania, a zatem Wnioskodawca będzie miał prawo zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 U.P.D.O.P., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 U.P.D.O.P.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Constantinos - Fotolia.com

Zapłata gotówką za najem a koszty podatkowe

Przy najmie nieruchomości limit transakcji gotówkowych odnosi się do jednego okresu rozliczeniowego, a nie wszystkich zobowiązań powstałych w trakcie trwania umowy najmu.

Z art. 15d ust. 1 U.P.D.O.P. wynika jednak, że podatnicy nie zaliczają do kosztów uzyskania przychodów kosztu w tej części, w jakiej płatność dotycząca transakcji określonej w art. 22 U.S.D.G. została dokonana bez pośrednictwa rachunku płatniczego.

Z kolei, art. 22 ust. 1 U.S.D.G. przewiduje, że dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, w każdym przypadku gdy:
1. stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz
2. jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza równowartość 15 000 zł.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ograniczenie w zakresie możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów, kosztu w tej części, w jakiej płatność dotycząca transakcji z innym przedsiębiorcą jest dokonywana bez pośrednictwa rachunku płatniczego, jeżeli jednorazowa wartość transakcji przekracza równowartość 15.000 zł.(...)

Dla rozstrzygnięcia problemu określonego przez Wnioskodawcę, zasadnicze znaczenie ma ustalenie, co należy rozumieć przez pojęcie „jednorazowej wartości transakcji” zawarte w art. 22 ust. 1 pkt 2 U.S.D.G.
W wyroku z 4 września 2015 r. sygn. akt II GSK 1610/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że zakres regulacji zawartej w tym przepisie odnosi się wyłącznie do przedsiębiorców zdefiniowanych w art. 4 U.S.D.G. oraz działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 U.S.D.G. W tym kontekście, użyty w treści tego przepisu niedookreślony termin „transakcja”, można definiować jako umowę, której przedmiotem jest odpłatne dostarczanie towaru lub odpłatne świadczenie usług, jeżeli strony tej umowy zawierają ją w związku z wykonywaną przez siebie działalnością gospodarczą lub zawodową.
W komentarzu do U.S.D.G. (Brożyna Michał i in., „Swoboda działalności gospodarczej. Komentarz”, opublikowano: LEX/el. 2005, autor fragmentu: Kohutek Konrad) zauważono, że dla wyznaczenia zakresu obowiązku wynikającego z art. 22 ust. 1 U.S.D.G., konieczne jest ustalenie znaczenia pojęcia „jednorazowa wartość transakcji”. Pod tym pojęciem należy rozumieć ogólną (łączną) wartość wierzytelności lub zobowiązań określoną w umowie pomiędzy przedsiębiorcami. Oznacza to, że obowiązek przeprowadzania rozliczeń pieniężnych za pośrednictwem rachunku bankowego istnieje także w przypadku, kiedy przedsiębiorcy, będący kontrahentami z tytułu umowy, której wartość świadczenia przekracza 15.000 euro, dokonują płatności na raty (w części), a wielkość poszczególnych rat jest niższa niż wspomniana kwota [tak też I. Lewandowska, Gotówka do 15 tys. euro, Rzeczpospolita z dnia 16 sierpnia 2004 r., s. C2].”

Problem zdefiniowania zakresu analizowanej normy w kontekście usług o charakterze ciągłym był również przedmiotem interpelacji poselskiej nr 9279, zgłoszonej przez Bartosza Jóźwiaka w dniu 12 stycznia 2017 r. W odpowiedzi na tę interpelację Minister Rozwoju i Finansów stwierdził pismem z dnia 8 lutego 2017 r. nr DD6.054.5.2017, że „przez transakcję należy rozumieć zatem taką czynność prawną (umowę) zawieraną w związku z prowadzoną przez strony działalnością gospodarczą, w wykonaniu której dokonywana jest co najmniej jedna płatność. Wskazany wcześniej przepis nie określa, co może stanowić przedmiot transakcji (umowy), natomiast można przyjąć, że może nim być w szczególności nabycie towaru lub usługi. O przyporządkowaniu płatności do poszczególnych umów (transakcji) decyduje ich cel gospodarczy i zgodny zamiar stron, a nie treść dowodów (dokumentów) księgowych. Trzeba przy tym podkreślić, że art. 22 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej nie wprowadza czasowego ograniczenia okresu sumowania wielu płatności, składających się na pojedynczą transakcję. Może się zatem okazać, że jedna transakcja obejmuje transfery pieniężne dokonane w ciągu kilku lat (np. w przypadku zawarcia umowy realizowanej etapami, takiej jak umowa wdrożeniowa czy umowa o roboty budowlane).

W konsekwencji, jednorazowa wartość transakcji oznacza ogólną wartość wierzytelności lub zobowiązań, określoną w umowie zawartej między przedsiębiorcami. Przymiot jednorazowości nie odnosi się do liczby płatności, lecz odzwierciedla wymóg powiązania poszczególnych świadczeń w ramach jednego stosunku umownego. Można zatem przyjąć, że jeżeli całkowita wartość transakcji nie wynika wprost z treści umowy, lecz zależy od czasu jej trwania – co dotyczyć może między innymi umów o stałe świadczenie usług zawartych na czas nieokreślony – wówczas należałoby przyjąć, że pojęcie jednorazowej wartości transakcji odnosi się do poszczególnych okresów rozliczeniowych, za które przysługuje wynagrodzenie.”

Mając na uwadze powyższe rozważania, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku usługi ciągłej, jaka będzie świadczona na jego rzecz, na podstawie zawartej umowy najmu na czas nieokreślony, pojęcie „jednorazowej wartości transakcji” należy utożsamiać z wartością zobowiązania za pojedynczy okres rozliczeniowy. Ponieważ z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wartość zobowiązania za żaden z okresów rozliczeniowych nie przekroczy kwoty 15.000 zł, do kosztów ponoszonych z tego tytułu nie znajduje zastosowania wyłączenie określone w art. 15d U.P.D.O.P., tym samym Wnioskodawca uważa, że będzie miał prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów, kosztów z tytułu najmu ponoszonych w sposób zaprezentowany w opisie zdarzenia przyszłego. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów