Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

Przeczytaj także: Dwa mieszkania na wynajem to jeszcze nie działalność gospodarcza

Dwa różne źródła przychodów

Jak zostało to już wyżej podkreślone, przychody z najmu można rozliczać w dwojaki sposób:

• pozarolnicza działalność gospodarcza
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

To, do którego źródła dane przychody zostaną przyporządkowane ma niebagatelne znaczenie przy zasadach liczenia podatku jak też dodatkowych kosztach z tym związanych. I tak otwarcie działalności gospodarczej co do zasady wiąże się z opłacaniem z tego tytułu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zdrowotne (tudzież tylko tego ostatniego w niektórych przypadkach); nie można także zapominać o obowiązkach rejestracyjnych. Obowiązki takie nie występują natomiast przy najmie prywatnym

Po wtóre to, do jakiego źródła przychodu zostanie zaliczony najem nieruchomości, determinuje w następnym kroku ograniczenia w zakresie dostępności form opodatkowania.

Nad wyborem formy opodatkowania warto się dobrze zastanowić. Nie można jej bowiem zmienić w trakcie roku. Ma ona przy tym zastosowanie do całości przychodów uzyskanych z najmu (w ramach danego źródła). Jedynie podatnik trudniący się najmem w ramach dwóch źródeł przychodów, a więc zarazem tzw. najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej może zróżnicować formy opodatkowania.

Przychód czy dochód?

Stawki podatku przy skali podatkowej są dwie: 18% i 32% (w zależności od wysokości uzyskanego dochodu), stawka podatku liniowego wynosi 19% (bez względu na wartość dochodu), zaś ryczałtowcy płacą podatek 8,5%, z tym że liczony od przychodu a nie dochodu.

Czym jest zatem przychód? W przypadku najmu w uproszczeniu można przyjąć, że jest nim czynsz jaki wynajmujący otrzymuje od najemcy. Niemniej w zależności od kształtu zawartej umowy najmu, mogą w tym przychodzie mieścić się także dodatkowe opłaty (np. za media).

Dochód to z kolei przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie koszty mogą wystąpić przy najmie? - bardzo różne. W pierwszej kolejności jest to amortyzacja liczona od wynajmowanej nieruchomości.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu najmu nieruchomości są także odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup, czy bieżące koszty remontów i utrzymania nieruchomości, a także ich wyposażenia. Można tutaj wymienić również płacony podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty ponoszone na rzecz wspólnoty czy spółdzielni, czy opłaty związane z samym zawarciem umowy najmu (w postaci chociażby prowizji pośrednika; koszty ogłoszeń w prasie, ulotek itd.).

Nierzadko koszty takie są dosyć znaczne, co przemawia na korzyść płacenia podatku od dochodu a nie przychodu.

Ryczałt to natomiast niska, bo zaledwie 8,5% stawka podatku. Ten jest jednak liczony od uzyskanego przychodu a nie dochodu. W rachunku podatkowym nie są w związku z tym uwzględniane koszty uzyskania przychodu, które mogą stanowić znaczną pozycję. W przypadku ryczałtu warto też zadbać o to, aby umowa była skonstruowana w sposób, który określi wartość tego przychodu na jak najniższym poziomie (w szczególności zostaną z niego wyłączone opłaty związane z mediami czy też ponoszone na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej).

Podatek liniowy natomiast pozwala na uwzględnianie w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu, zaś do całości dochodu ma zastosowanie tylko jedna – 19% stawka podatku - bez względu na jego wysokość. Niestety wybór tej formy rozliczeń wiąże się z otwarciem działalności gospodarczej, co pociąga za sobą kolejne obowiązki i koszty (w postaci chociażby składek ZUS). Warto też pamiętać, że wybór podatku liniowego wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia małżonków czy rozliczenia się w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci z dochodów opodatkowanych skalą podatkową (możliwości takiej nie pozbawia natomiast płacenie ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów z prywatnego najmu). Oczywiście wynajmując daną nieruchomość w ramach firmy należy pamiętać o tym, aby uznać ją za majątek firmowy, co może natomiast skutkować koniecznością zapłacenia tego podatku z prowadzonej działalności gospodarczej w przypadku jej późniejszego odpłatnego zbycia, chociaż ten nie zawsze wystąpi.

Data przychodu

Definicja jak i data powstania przychodu z działalności gospodarczej znalazła się w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem takim są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jaka jest zatem data powstania przychodu?

Wynajem nieruchomości w ramach prowadzonej firmy oznacza w związku z tym, że przychód u wynajmującego przedsiębiorcy powstaje z końcem każdego okresu rozliczeniowego przyjętego przez strony umowy najmu (nie rzadziej niż raz w roku) i to bez względu na to, czy przedsiębiorca faktycznie otrzyma pieniądze za najem, czy też najemca będzie zwlekał z zapłatą czynszu.

W przypadku najmu prywatnego natomiast ma zastosowanie zasada ogólna określająca moment powstania przychodu, a zawarta w art. 11 ustawy: przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przy najmie prywatnym zatem przychód w podatku dochodowym (i to zarówno rozliczanym wg skali podatkowej jak i ryczałtem) powstanie w dacie otrzymania zapłaty za tą usługę, a więc kasowo. Z całą pewnością to rozwiązanie jest bardziej korzystne dla podatników, gdyż płacą tutaj podatek jedynie od tego, co faktycznie zarobili (a nie zarobili tylko na papierze).

W taki sam sposób jak przychody, rozliczane są także koszty. W związku z tym w przypadku działalności gospodarczej wystarczy z reguły dysponować fakturą (są tutaj pewne wyjątki odnoszące się chociażby do odsetek), aby koszt rozliczyć, zaś w przypadku najmu prywatnego konieczne będzie także poniesienie ciężaru wydatku, a więc zapłacenie (w formie pieniężnej bądź innej) za kupione towary czy usługi, aby koszt powstał.

Kiedy są dopuszczalne dwie formy najmu?

Połączenie dwóch form opodatkowania przychodów z najmu możliwe jest tylko w jednym przypadku: gdy te będą zaliczane do różnych źródeł przychodu, a więc najmu prywatnego oraz pozarolniczej działalności gospodarczej.

Każde z takich źródeł przychodów może mieć odrębną formę opodatkowania. Co za tym idzie, w takim przypadku możliwe jest połączenie opodatkowania skalą podatkową z podatkiem liniowym czy ryczałtem, a także ryczałtu z podatkiem liniowym.

Powyższe potwierdzają także organy podatkowe, czego przykładem jest chociażby interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 05.06.2009 r. nr IPPB1/415-209/09-2/MT, w której to organ wskazał, że przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przychody z najmu osiągane w ramach działalności gospodarczej podatkiem liniowym.

Kiedy najem prywatny a kiedy działalność gospodarcza?

Z reguły decyzja o tym, w ramach którego źródła przychodów podatnik rozliczy najem, należy do niego. Mamy tutaj jednak haczyk. O ile bowiem prowadzenie firmy jest zawsze możliwe, tak zbyt szeroki zakres działań podejmowanych przez podatnika w celu wynajmu nieruchomości może doprowadzić do tego, że nie będzie on mógł być rozliczany jako najem prywatny, czego przykładem jest chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 04.04.2014 r. sygn. akt II FSK 1092/12.

Zdaniem sądu świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę, w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, nie jest najmem prywatnym. Postępowanie takie spełnia wszelkie przesłanki wynikające z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, i jako takie winno ono być traktowane.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza natomiast prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.