REITs, czyli zwolnienia z podatku dla spółek rynku wynajmu nieruchomości

Przeczytaj także: Zaniechany podatek od sprzedaży detalicznej, ale nie deklaracje

Wprowadzenie do polskich przepisów REIT-ów jest w zamierzeniu wyrównaniem szans krajowych inwestorów wobec dominującej roli inwestorów zagranicznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Zgodnie z uzasadnieniem projektu nowa regulacja ma na celu pobudzenie działalności w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem poprzez zwiększenie zaangażowania polskiego kapitału na tym rynku.

Zaletą proponowanej konstrukcji REIT-ów są zwolnienia podatkowe zmierzające do eliminacji podwójnego opodatkowania podatkiem CIT dochodów i przychodów związanych z najmem nieruchomości. Zgodnie z proponowanym projektem zwolnieniu będą podlegać dochody REIT-a oraz jego spółki zależnej, jak również dywidendy wypłacane z e spółki zależnej do REIT-a. Projekt przewiduje również zwolnienie od podatku CIT w przypadku odpłatnego zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych przez REIT. Dodatkowo przepisy te pozwolą na pojawienie się w obrocie na rynkach regulowanych akcji spółek rynku wynajmu nieruchomości, co może sprzyjać rozwojowi krajowego rynku kapitałowego.

Może również wystąpić sytuacja, w której sam REIT będzie uzyskiwał dochody z najmu bez pośrednictwa spółek zależnych. W takim przypadku dochody te będą również zwolnione od podatku CIT.

Jednakże, pomimo intencji ustawodawcy projekt ustawy w obecnym kształcie może okazać się dla inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych nieatrakcyjny.

Ustawodawca zawęził definicję nieruchomości, określając że są to budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków.

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce przyczynia się do kształtowania procesów gospodarczych zarówno na szczeblu lokalnym jak i krajowym. Dodatkowo spełnia istotną funkcję społeczną zaspokajania podstawowej potrzeby jaką jest mieszkanie. Wobec tego w kontekście uzasadnienia projektu ustawy, takie wyłączenie wydaje się nieuzasadnione.

Kolejnym ograniczeniem jakie przewiduje projekt jest próg obowiązkowego kapitału zakładowego, który ma wynosić aż 60 milionów złotych. Tak wysoki próg może eliminować stosowanie REIT-ów przez mniejszych inwestorów, co jest sprzeczne z uzasadnieniem do projektu ustawy, który zakłada wzrost znaczenia krajowych inwestorów detalicznych na rynku nieruchomości.

Niecelowym wydaje się również wymóg posiadania przez REIT przynajmniej trzech nieruchomości. Prawdopodobnie wymóg ten służyć ma rozproszeniu ryzyka związanego z konkretnym REIT-em i przez to ochronie krajowych inwestorów detalicznych. Jednocześnie brak jest w projekcie uregulowania wartości tych nieruchomości, co może powodować, że wymóg ten nie spełni swojej roli.

Projekt ustawy wyklucza dodatkowo przedsięwzięcia łączone (typu joint venture) lub na przykład inwestycję przez dwa REIT-y w jedną spółkę zależną. Dzieje się to za sprawą konieczności posiadania przez REIT w spółce zależnej co najmniej 95% udziałów, aby możliwe było zastosowanie zwolnienia podatkowego.

Ponadto warunki, które ma spełniać REIT (na przykład wymóg posiadania nieruchomości o wartości ponad 70% aktywów), mają być spełniane na koniec każdego kwartału roku obrotowego REIT-a. Przykładowo, jeżeli REIT sprzeda nieruchomość stanowiącą istotny składnik jego aktywów, a przed końcem kwartału nie zdąży kupić nowej nieruchomości, to utraci zwolnienie podatkowe.

Podobne problemy wiążą się także ze zwolnieniem podatkowym z tytułu wypłaty dywidendy ze spółki zależnej. Nie wiadomo, czy spółka zależna ma spełniać wymogi „spółki zależnej” w roku, za który wypłaca dywidendę, czy też w momencie wypłaty dywidendy, czy też łącznie w tych dwóch przypadkach.