Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości: stare przepisy, nowa wykładnia

Przeczytaj także: Sprzedaż dzierżawionej nieruchomości w podatku VAT

Dostawy tego typu zwykle wiążą się z zapłatą wysokich kwot pieniężnych, a zatem może potencjalnie powstać znaczna zaległość podatkowa.

Kontrowersyjna definicja pierwszego zasiedlenia

W opinii NSA, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu. Nie jest zatem istotne, czy doszło do oddania nieruchomości do użytkowania „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” np. w wyniku najmu czy sprzedaży.

Niekoniecznie. W chwili obecnej podatnicy nie mają pewności, jak organy podejdą do zasad opodatkowania tego typu dostaw. Podatnicy mogą bowiem, stosując nowe podejście, przyjąć, że dochodzi do zwolnienia z VAT. Nie mają pewności, czy organy nie będą stosować starych zasad i nie uznają, że w tym przypadku nie przysługuje zwolnienie (zakładając, że nie można także skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a). Będzie się to wiązało z powstaniem zaległości w VAT.

Z drugiej strony podatnicy mogą sięgnąć do starych zasad i uznać, że czynność podlega opodatkowaniu. Jeśli organ uzna, że dostawa powinna być zwolniona, to powstaje zaległość w podatku od czynności cywilnoprawnych i może być zakwestionowane prawo do odliczenia VAT u nabywcy. Dotyczy to zwłaszcza transakcji, które miały miejsce w przeszłości. Sytuacja jest więc patowa.

Możliwe skutki

Wydaje się, że organy nie powinny wyciągać negatywnych konsekwencji wobec podatników, którzy zastosowali się do starych zasad. Podatnicy w takiej sytuacji kierują się bowiem literalnym brzmieniem przepisów. W większości nie mają oni nawet świadomości, że przepisy te mogą być niezgodne z prawem UE.

Z kolei zastosowanie się przez adresatów prawa do przepisów zgodnie z nowym podejściem także nie powinno być kwestionowane. Faktem jest, że orzeczenie NSA nie jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego, a dotychczas wydane interpretacje wiążą jedynie w indywidualnych sprawach. Niemniej jednak trudno karać podatników, którzy działają w zaufaniu do dominującego od kilku miesięcy podejścia organów podatkowych.

Sytuacja podatników może poprawić się po zajęciu stanowiska w tej sprawie przez Trybunał Sprawiedliwości UE. W tym zakresie zostało skierowane pytanie prejudycjalne przez NSA (postanowieniem z 23 lutego 2016 r., I FSK 1573/14).

Aneta Nowak-Piechota
Autorka jest prawnikiem, doradcą podatkowym w