Jak rozliczyć podatek od sprzedaży kilku nieruchomości?

Przeczytaj także: Cele mieszkaniowe a koszty podatkowe przy sprzedaży nieruchomości

W tej sprawie toczył się właśnie spór pomiędzy podatnikiem a organami podatkowymi. Otóż skarżący w jednym roku (2010) sprzedał trzy posiadane nieruchomości, w stosunku do których Urząd Kontroli Skarbowej zakwestionował sposób rozliczenia.

Otóż w kwietniu 2010 r. podatnik sprzedał mieszkanie za 357 tys. zł, które kupił w roku 2009 za cenę 390 tys. zł. W związku z tym na transakcji tej poniósł stratę w wysokości 33 tys. zł.
W styczniu 2010 r. skarżący (wraz z innymi współwłaścicielami) sprzedał zabudowaną działkę gruntu, zaś w marcu kolejną. Nieruchomości te skarżący nabył w roku 2008.
Na sprzedaży dwóch ostatnich nieruchomości podatnik uzyskał dochód, w związku z czym fiskus upomniał się o 8,5 tys. zł podatku z tego tytułu.

Na takie postępowanie skarbówki podatnik się nie zgodził. Podkreślał on, że przychody ze sprzedaży nieruchomości dokonywane w jednym roku podatkowym stanowią jedno źródło przychodów, niezależnie od daty ich nabycia (która to wpływa wyłącznie na zasady opodatkowania takich przychodów i ewentualne ulgi podatkowe). W jego przypadku zasady opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia różnych nieruchomości nie uległy zmianie (nie korzystał on z ulg podatkowych), a co za tym idzie, powinien mieć możliwość skompensowania uzyskanego dochodu z poniesioną stratą z tego samego źródła przychodu, czyli odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zdaniem skarżącego od sumy uzyskanych przychodów należy tutaj odjąć sumę kosztów ich uzyskania. Jedynie w ten sposób można ustalić dochód i podatek w sposób prawidłowy, czyli zgodny z brzmieniem art. 30e ust 1i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organy podatkowe konsekwentnie jednak przyjmowały, że taka „kompensata” nie jest możliwa i podatek trzeba zapłacić.

Ich zdaniem zawarcie każdej umowy sprzedaży nieruchomości należy opodatkowywać odrębnie jako odrębne źródło przychodu, gdyż ustawa nie zezwala na sumowanie przychodów i kosztów z transakcji zbycia nieruchomości zawartych w jednym roku podatkowym.

Sprawa trafiła w związku z tym do sądu, który przyznał rację ... fiskusowi.

Otóż WSA w Łodzi w wyroku z dnia 24.03.2016 r., sygn. akt I SA/Łd 22/16, podkreślił iż w niniejszej sprawie kardynalnego znaczenia nabiera art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, która to zmieniła zasady liczenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Otóż zgodnie z jego treścią do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych ( oddanych do użytkowania ) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzemieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Tym samym ustawodawca wskazał, iż pomimo wprowadzenia z początkiem 2009 r. nowych zasad opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, zasady sprzedaży tych z nich, które zostały nabyte w latach 2007-2008 nie uległy zmianie.

Skoro w związku z tym skarżący zbywane nieruchomości nabył w 2008 r., to przy ich sprzedaży w roku 2010 należy stosować regulacje ustawy o podatku dochodowym obowiązujące na dzień 31.12.2008 r. Powyższe oznacza, że zasady ich opodatkowania zależą od daty nabycia z woli ustawodawcy. Wobec tego będą one inne w odniesieniu do wskazanej nieruchomości rolnej zbywanej w 2010 r. (a nabytej w 2008 r.) oraz własności lokalowej nabytej po 1 stycznia 2009 r. a więc wykraczającej poza okres objęty wskazaną regulacją , mimo , iż do sprzedaży doszło także w 2010 r.

Sąd podkreślił, że w judykaturze przyjęło się, iż wskazany wyżej art. 8 ust. 1 ustawy nowelizującej odnosi się zarówno do zasad opodatkowania jak i zwolnienia od podatku, co skład orzekający podziela.

WSA odniósł się także do art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definiującego pojęcie dochodu. Otóż dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła na kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty przekraczają tutaj sumę przychodów, powstała różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Przepis ten w swej dalszej części odnosi się do sposobu rozliczenia takiej straty (określając, w jaki sposób może ona pomniejszyć dochód) wskazując jednocześnie, że tego sposobu rozliczenia strat nie stosuje się w do przychodów z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych.

Nadto WSA podkreślił, iż w odniesieniu do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca posługuje się w poszczególnych regulacjach ustawy podatkowej liczbą pojedynczą, co oznacza, że także i koszty powinny być związane z danym przychodem ze ściśle określonej transakcji (podobnie jak i strata).

Zdaniem WSA zatem ustawodawca określił jako osobne źródło przychodów każdą transakcję zbycia nieruchomości dokonaną w obrocie nieprofesjonalnym. Odmienne traktowanie takich transakcji (czyli jako sumy przychodów i kosztów) jest możliwe jedynie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.