Podatek dochodowy: nie warto budować przed zniesieniem współwłasności

Przeczytaj także: Nieodpłatny dział spadku i sprzedaż nieruchomości z podatkiem

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2006 r. wnioskodawca otrzymał wraz z siostrą w formie współwłasności (każde po 1/2 części) od rodziców na podstawie umowy darowizny działkę gruntu o powierzchni 0,31ha (nr 2995). W maju 2015 r. działka ta została podzielona na dwie mniejsze: o numerze 2995/1 i powierzchni 0,1254 ha oraz o numerze 2995/2 i powierzchni 0,1879 ha.

Na pierwszej (mniejszej) z działek wnioskodawca wybudował z własnych pieniędzy (za 180 tys. zł) budynek mieszkalny. Następnie w grudniu 2015 r. rodzeństwo zawarło umowę zniesienia współwłasności bez żadnych spłat i dopłat. Siostra zainteresowanego otrzymała większą działkę, a on sam mniejszą - razem z wybudowanym na nim przez wnioskodawcę budynkiem. Naturalnie działka, na której stał budynek, na dzień zniesienia współwłasności miała dużo większą wartość - ok. 200 000 zł, zaś druga działka 30 000 zł, co było spowodowane nakładami poniesionymi przez wnioskodawcę. Strony oświadczyły, iż nakłady poniesione przez wnioskodawcę w wysokości 180 000,00 zł uważają za rozliczone w związku z tym, że własność części nieruchomości, na której został wybudowany omawiany budynek została przyznana wyłącznie wnioskodawcy.

Zainteresowany zamierza sprzedać tę nieruchomość. Zadał pytanie, czy z tego tytułu będzie musiał zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. rayman7 - Fotolia.com

Budowa

Podatnik, który przy zniesieniu współwłasności nieruchomości otrzymał, oprócz przysługującego mu gruntu, także wybudowany przez siebie na nim budynek, jest taktowany tak, jakby dopiero co go nabył. W efekcie, jeżeli sprzeda tę nieruchomość przed 5-cioma laty licząc od końca roku, w którym miało miejsce zniesienie współwłasności, będzie musiał rozliczyć z tego tytułu podatek dochodowy.

Powyższy przepis ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej budynkiem będzie zatem ustalenie momentu i formy prawnej jej nabycia.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Stąd zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W celu ustalenia daty nabycia działki, którą Wnioskodawca planuje sprzedać należy w pierwszej kolejności obliczyć jaką wartość na dzień zniesienia współwłasności miał udział #189; w obu działkach będących przedmiotem zniesienia współwłasności. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości działki otrzymanej przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności z wartością udziału jaki przysługiwał mu w obu działkach będących przedmiotem tejże czynności prawnej. Należy zatem porównać wartość majątku przysługującego Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności z wartością majątku przyznanego Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności.