Jak opodatkować wynajem domku letniskowego?

Przeczytaj także: Domki letniskowe: przyjęcie zaliczki gdy zawieszona działalność

Jaki podatek zapłacić? Wszystko zależy od tego, czy udostępnienie domku czy pokoju odbywa się w ramach działalności gospodarczej czy też prywatnie. Przedsiębiorcy mogą tutaj skorzystać z opodatkowania kartą podatkową, ryczałtem ewidencjonowanym, skalą podatkową bądź podatkiem liniowym. Dostępna jest dla nich zatem pełna paleta form opodatkowania.

Niestety stawki podatku do najniższych nie należą. Przy skali bowiem najniższa danina wynosi 18% od uzyskanego dochodu. Trzeba też pamiętać, że dochody takie łączy się docelowo z pozostałymi, opodatkowanymi w ten sam sposób (na etapie zeznania rocznego), co może skutkować zapłatą nawet 32% podatku. W przypadku podatku liniowego trzeba się liczyć z daniną na poziomie 19% od uzyskanego dochodu.

Nie ma za to jednej stawki karty podatkowej. Przy tej specyficznej formie opodatkowania bowiem to fiskus wylicza wartość należnego podatku na podstawie określonych kryteriów. Wartość podatku nie jest tutaj w żaden sposób uzależniona od faktycznie zarobionych pieniędzy.

Nie rozpieszcza też ryczałt ewidencjonowany. Należy bowiem pamiętać, że w ramach firmy nie można wynajmować nieruchomości. To przekreśla prawo do takiej formy opodatkowania. Niemniej usługi związane z zakwaterowaniem nie są wyłączone spod ryczałtu. Niestety stawka podatku dla takich usług to aż 17% od uzyskanego przychodu.

Prowadzenie firmy ma jeszcze jedną, istotną wadę (pomijając dodatkowe obciążenia w postaci chociażby składek ZUS). Otóż podatek tutaj trzeba płacić od przychodu/dochodu należnego nawet wówczas, gdy ten jeszcze nie został fizycznie uzyskany. Jeżeli zatem usługa na rzecz klienta została wykonana, a ten za nią nie zapłacił, podatek i tak do fiskusa trzeba będzie przekazać.

Inaczej jest w przypadku udostępniania nieruchomości letniskowych poza działalnością gospodarczą. Tutaj bowiem opodatkowane są jedynie przychody faktycznie otrzymane.

Kusi także 8,5% stawka ryczałtu od przychodu z tzw. prywatnego najmu (druga możliwa forma opodatkowania to skala podatkowa). Niestety trzeba pamiętać, że aby z niej skorzystać, podatnik nie może prowadzić w takim zakresie działalności gospodarczej, a swój domek czy pokoje udostępniać naprawdę okazjonalnie.

Uważają one bowiem, że powyższe tyczy się jedynie wynajmu nieruchomości. Udostępnienie domku letniskowego mieści się natomiast w klasyfikacji PKWiU pod symbolem 55.20.12.0 (usługi świadczone przez domy letniskowe). W związku z tym wynajmując domek letniskowy jego właściciel świadczy usługi w tym zakresie i nie może być klasyfikowany do najmu o charakterze prywatnym. Usługi takie należy zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej i jako takie opodatkować.

Światełko w tunelu

Taką odpowiedź uzyskała od fiskusa podatniczka, która wskazała, iż wraz z mężem nabyła domek letniskowy, z którego najczęściej będą korzystać oni sami bądź też nieodpłatnie rodzina i znajomi. W okresie letnim jednakże sporadycznie domek ten miałby zostać wynajęty krótkoterminowo osobom trzecim, a uzyskane przychody z tego tytułu małżonkowie chcieliby opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%.

Fiskus w wydanej interpretacji uznał, że właściwa jest tutaj stawka 17% - dla działalności gospodarczej w zakresie usług zakwaterowania. Sprawa trafiła do sądu, który rację przyznał jednak skarżącej.

Otóż WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 04.05.2016 r., sygn. akt I SA/Gl 36/16 wyjaśnił, że działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1. w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3. w sposób zorganizowany - co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Drugorzędne znaczenie ma tutaj to, czy działalność taka została zarejestrowana. Liczy się określone zachowanie podatnika.

Sąd wskazał także, iż w odróżnieniu od przychodów uzyskiwanych z najmu (opodatkowanych 8,5% stawką podatku), wysokość ryczałtu dla usług związanych z zakwaterowaniem wynosi 17%.

Analizując przepisy ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sąd wyjaśnił, że po pierwsze przychody z najmu mogą zostać opodatkowane 8,5% ryczałtem, jeżeli umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej firmy. Po drugie działalność usługowa w rozumieniu ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym, to pozarolnicza działalność gospodarcza, której przedmiotem są czynności zaliczane do usług zgodnie z PKWiU. I wreszcie po trzecie, ustawa o ryczałcie odsyła do definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (która jest bardzo obszerna).

Sąd wskazał także, iż to okoliczności faktyczne decydują o tym, do jakiego źródła należy zaliczyć uzyskiwane przychody. W rozpatrywanym przypadku, jego zdaniem nie występują przesłanki uprawniające do uznania zachowania skarżącej jako prowadzącej działalność gospodarczą. W związku z tym świadczone przez nią usługi sporadycznego udostępniania domku letniskowego osobom trzecim za wynagrodzeniem mogą być zaliczone do prywatnego najmu i opodatkowane 8,5% stawką ryczałtu.

Należy jednak pamiętać, że wyrok ten zapadł w konkretnej sprawie. Nie jest także prawomocny, zaś organy podatkowe z reguły nakazują traktować odpłatne udostępnienie domków letniskowych jako pozarolniczą działalność gospodarczą.