Amortyzacja mieszkania przy braku umowy najmu

Przeczytaj także: Usługi od podmiotów powiązanych w wartości początkowej budynku

Odpowiedź na takie pytanie może być twierdząca, niemniej wszystko zależy od okoliczności występujących w konkretnym przypadku.

Przypomnijmy, że przepisy poświęcone amortyzacji środków trwałych znalazły się w art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Regulacje te wskazują m.in., iż amortyzacji podlegają co do zasady jedynie te składniki majątku, które zostały ujęte w stosownej ewidencji środków trwałych. Muszą one jednak spełniać określone warunki.

O amortyzacji warto pamiętać przy prywatnym najmie nieruchomości. Dzięki niej bowiem podatnik może istotnie obniżyć dochód uzyskiwany z tego tytułu, a co za tym idzie, także i podatek, czy wręcz doprowadzić do sytuacji, w której powyższe w ogóle nie wystąpią mimo regularnych wpływów z tytułu czynszu z najmu.

Przytoczone wyżej regulacje ustawy podatkowej wskazują, że co do zasady odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego począwszy od pierwszego miesiąca następującego po tym, w którym ten środek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nieprzerwanie do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową, bądź w którym postawiono go w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono jego niedobór.

Jak podkreślił Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 6.08.2015 r., nr ITPB1/4511-608/15-3/PSZ, „(...) Przesłanką powodująca niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest więc celowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu. Czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu mieszkalnego spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem najemcy nie jest więc przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych.(...)”
Co za tym idzie, o prawie do amortyzacji nieruchomości w czasie, kiedy nie jest zawarta umowa najmu, będą decydować towarzyszące takiemu stanowi rzeczy okoliczności. Jeżeli bowiem w takim okresie zamiarem wynajmującego pozostaje ciągłość najmu, zaś brak najemcy jest spowodowany czynnikami od niego niezależnymi, gdzie podatnik go czynnie poszukuje, to zachowa on prawo do naliczania odpisów za okres, w którym najemcy nie ma i odpisy takie będą stanowić koszty uzyskania przychodu. Jeżeli natomiast wynajmujący postanowił zaprzestać wynajmu danej nieruchomości, amortyzacji nie należy naliczać.

Podejście takie poparł organ podatkowy w przytoczonej wyżej interpretacji. Czytamy w niej, że w świetle „(...) art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli udowodni Pani, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.(...)”