Podatek PCC: wartość rynkowa a sprzedaż ratalna nieruchomości

Przeczytaj także: Tylko sprzedaż ponad 1 ha ziemi rolnej zwolniona z podatku PCC

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca jest notariuszem i płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Ma zostać przed nim sporządzona w formie aktu notarialnego umowa kupna sprzedaży nieruchomości, w stosunku do której będzie zobowiązany do pobrania tego podatku. Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 1 mln zł. Zapłata ta zostanie jednakże rozłożona na 180 miesięcznych rat, a więc na 15 lat. Pierwsza wpłata wyniesie 6 550 zł, zaś każda następna 5 550 zł. Do każdej raty zostanie też doliczona skapitalizowana wysokość odsetek w kwocie 1 500 zł. W związku z tym pierwsza rata, którą otrzyma sprzedawca, wyniesie 8 050 zł, zaś każda następna 7 050 zł. Łącznie odsetki z tego tytułu wyniosą zatem nawet 270 tys. zł.

Kupujący nie musi tutaj jednakże zapłacić całej ceny w ratach. Może bowiem nawet wpłacić ją od razu po zawarciu umowy. Może też dokonać wpłat jednorazowo większych kwot. Dzięki temu kwota odsetek będzie niższa.

Zainteresowany zadał pytanie, od jakiej wartości powinien w takim przypadku pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych od zawartej umowy sprzedaży? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. brunogm - Fotolia.com

Podatek PCC: wartość rynkowa a sprzedaż ratalna nieruchomości

Czynność sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość rynkowa takiej nieruchomości. Nie dolicza się tutaj ewentualnych odsetek, które płaci kupujący za rozłożenie płatności w czasie.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży #8722; stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. W myśl art. 6 ust. 2 ustawy, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli natomiast stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. W przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Z zapisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika więc, że w odniesieniu do umowy sprzedaży – jako zasadę przyjęto ustalanie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego. (...)

Jak już wskazano powyżej, podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, natomiast bez znaczenia dla wymiaru podatku pozostają ustalenia stron sprzedaży dotyczące sposobu płatności za nabywaną nieruchomość. Skoro w opisanej sytuacji nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę 1.000.000,00 zł i kwota ta odpowiada wartości rynkowej to ta kwota będzie stanowiła podstawę opodatkowania. Kwestia sposobu jej uiszczenia pozostaje bez znaczenia.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2%.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 cyt. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku (art. 10 ust. 3 ustawy).

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż czynność sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu – zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej (sprzedaży). Zatem na Wnioskodawcy – jako płatniku – ciąży obowiązek obliczenia i pobrania podatku od kwoty 1.000.000,00 zł – jeżeli istotnie kwota ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów