Koszty podatkowe gdy brak przychodów z prywatnego najmu

Przeczytaj także: Prywatny najem mieszkań: koszty remontu i wyposażenia w PIT

Do najczęstszych kosztów związanych z najmem można zaliczyć czynsz, opłaty za media, spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości, czy koszt jej remontu. Naliczać można tutaj także odpisy amortyzacyjne.

Dany lokal czy budynek jednakże nie zawsze jest wykorzystywany przez najemcę. Niekiedy stoi pusty. Powodem tego może być remont przeprowadzany po wyprowadzeniu się poprzedniego najemcy, czy też poszukiwanie nowego najemcy po opuszczeniu nieruchomości przez poprzedniego jej użytkownika.

W tym czasie trzeba jednak ponosić opłaty za media, sam czynsz, czy też ochronę budynku. Przy remoncie takiej nieruchomości właściciel ponosi kolejne wydatki. Czy można je zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodu, mimo że w czasie ich ponoszenia przychód nie występował jako że lokal stał pusty?

Wydaje się że tak. Są to bowiem wydatki ponoszone w celu zabezpieczenia źródła przychodów, określone w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odnowiona nieruchomość jest atrakcyjniejsza dla najemcy. Ten nie tylko jest bardziej skłonny do jej wynajmu, ale też za wyremontowane pomieszczenia jest gotów zapłacić więcej. Jak najbardziej zatem można uznać, że występuje tutaj ścisły związek pomiędzy przychodem z najmu nieruchomości a wydatkami ponoszonymi na jej remont.

Minister Finansów w wyjaśnieniu z dnia 15 marca 1996 r. nr PO 2/2-10204/01662/95 uznał, że w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od budynku mieszkalnego przeznaczonego na wynajem.

W zakresie zaliczania w ciężar kosztów mediów za czas, w którym dana nieruchomość nie była wynajmowana, wypowiadały się także inne organy podatkowe. I tak Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lutego 2009 r. nr IPPB1/415-1280/08-2/AM uznał, do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) budynku mieszkaniowego w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu jego wynajmowania. Do takich wydatków można zaliczyć m.in. opłaty wnoszone do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem mieszkaniowym, fundusz remontowy, ubezpieczenie lokalu, składniki stałe opłat za energię oraz centralne ogrzewanie, opłaty za utrzymanie linii telefonicznej radia, telewizji, internetu, które nie są uzależnione od wielkości zużycia.

Warszawska Izba podkreśliła przy tym, że kosztem podatkowym są także wydatki ponoszone w związku z konserwacją i odnowieniem budynku przeznaczonego do wynajmu jak również pielęgnacją działki. Również odpisy amortyzacyjne będą mogły być tutaj zaliczane do kosztów uzyskania przychodu.

Nieruchomość, będąca przedmiotem zapytania, stała pusta przez pół roku.

Podobne zdanie Warszawska Izba wyraziła w interpretacji indywidualnej z dnia 09 marca 2010 r. nr IPPB1/415-14/10-2/ES.