Jak sprzedać mieszkanie bez podatku przed 5-cioma laty nie kupując innego?

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa w PIT - umowa przedwstępna się nie liczy

Bywają jednak sytuacje, że sprzedającemu nieruchomość potrzebna jest gotówka i nie może on czekać na upływ 5 letniego terminu. Jednocześnie sprzedający nie zamierza przeznaczyć otrzymanej za sprzedawaną nieruchomość zapłaty na cele mieszkaniowe, co pozwoliłoby na wyłączenie przeznaczonej na te cele kwoty z opodatkowania.

Wydaje się zatem, że w takiej sytuacji brak jest możliwości uniknięcia podatku dochodowego, a cała transakcja musi być przeprowadzona ze znaczną stratą finansową. Niestety jak pokazuje praktyka zazwyczaj tak się dzieje, a sprzedający nie wiedząc o istniejących możliwościach płaci omawiany podatek. Jednakże istnieją możliwości prawne takiego uregulowania transakcji, który pozwoli, na zatrzymanie przez sprzedającego całej otrzymanej ze sprzedaży kwoty.

Co ciekawe zawarcie takiej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości będzie zupełnie neutralne podatkowo w zakresie podatku PIT, co oznacza, iż z chwilą zawarcia tej umowy nie powstanie przychód podatkowy, a powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność. Istotne jest przy tym, że opisany powyżej skutek podatkowy będzie miał miejsce także w sytuacji, gdy wraz z zawarciem warunkowej umowy sprzedaży zostanie zapłacona całość ceny za sprzedawaną nieruchomość.

Pogląd powyższy znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych.

Przykładowo można wskazać na wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi interpretację indywidualną z dnia 27 listopada 2014r., nr IPTPB2/415-488/14-4/MP, w której wskazano, że użycie w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia „odpłatnego zbycia” oznacza, iż w celu wywołania prawnopodatkowego skutku z tego tytułu, musi dojść do przeniesienia własności nieruchomości. Natomiast zawarcie jedynie umowy warunkowej takich skutków nie powoduje ponieważ nie można w tej sytuacji mówić o przeniesieniu własności nieruchomości.

Powyższa konstrukcja umożliwia zatem, przy zgodnej woli stron umowy, na zawarcie transakcji zbycia nieruchomości, z tym, że skutek podatkowy nastąpi dopiero w momencie ziszczenia się warunku, które może nastąpić dopiero po upływie 5 lat od momentu nabycia sprzedawanej nieruchomości, a co za tym idzie uzyskany przychód objęty będzie już zwolnieniem z PIT.

Jeżeli jednak umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego to w przypadku, gdyby którakolwiek ze stron nie miała woli wykonania umowy przyrzeczonej, tj. przenoszącej własność nieruchomości, druga strona może skutecznie dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a orzeczenie sądu zastępuje w takiej sytuacji podpis strony, która uchylała się od zawarcia tej umowy. W takiej sytuacji odpowiednie skonstruowanie umowy przedwstępnej daje właściwie całkowitą pewność, że nastąpi ostateczne przeniesienie własności nieruchomości. Skutek ten nie wystąpi natomiast jeżeli umowa zawarta zostanie wyłącznie w formie pisemnej.

Przenosząc powyższe na grunt przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży będzie neutralne na gruncie PIT, co znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie organów podatkowych.

Przykładowo można wskazać w tym zakresie na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 5 sierpnia 2014r., nr ITPB2/415-490/14/MM, w której stwierdzono, że warunkiem powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na drugą stronę. Tym samym warunek ten nie będzie spełniony w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, która sama w sobie własności tej nie przenosi, a stanowi jedynie zobowiązanie stron do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przyszłości.

Zdaniem organu interpretacyjnego umowa taka nie może stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych i faktu tego nie zmienia także okoliczność, że wraz z zawarciem umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany będzie do zapłaty zaliczki wynoszącej 100% określonej w tej umowie ceny nieruchomości. Zaliczka stanowi bowiem wyłącznie formę wpłaty na poczet ceny, a jeśli do zawarcia umowy przenoszącej własność nie dojdzie to będzie ona podlegać w całości zwrotowi osobie, która dokonał jej wpłaty.

Zatem ewentualne skutki podatkowe na gruncie PIT wystąpią dopiero w momencie zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność. Jednakże, jeśli zawarcie tej umowy nastąpi dopiero po upływie 5 lat od dnia nabycia przez sprzedawcę zbywanej nieruchomości to transakcja taka również nie będzie stanowić źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym.

Reasumując należy stwierdzić, że w przypadku konieczności szybkiego zbycia nieruchomości celem uzyskania środków finansowych, przed upływem 5 letniego okresu od daty nabycia tej nieruchomości, w wyniku zastosowania powyżej opisanych konstrukcji możliwe będzie osiągnięcie celu finansowego przy jednoczesnym braku konieczności zapłaty wysokiego podatku PIT.

Jednocześnie prawidłowe przeprowadzenie transakcji, a w szczególności właściwe przygotowanie opisywanych umów, daje duże bezpieczeństwo obydwu stronom transakcji, które sprowadzić można do tego, że po upływie 5 lat nabywcy staną się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości będących przedmiotem tych umów.

Warto zatem przed przystąpieniem do takich transakcji przemyśleć ewentualne skutki podatkowe, a w przypadku ustalenia, że może wystąpić konieczność zapłaty podatku, rozważyć zawarcie, którejś z opisywanych powyżej umów, zamiast od razu umowy ostatecznie przenoszącej własność.