Zniesienie współwłasności nieruchomości w podatku VAT

Przeczytaj także: Nie tylko podatkowa grupa kapitałowa

Udział w nieruchomości jako towar

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawy o VAT), czynnością opodatkowaną jest dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel. Towarami są zaś rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Towarem niewątpliwe jest więc nieruchomość.

Sprzedaż udziału w nieruchomości

Przedstawione wyżej uwagi mają znaczenie dla opodatkowania VAT. Jako dostawa towarów może być więc niewątpliwie traktowana sprzedaż udziału w nieruchomości. Sprzedający przenosi bowiem na nabywcę prawo do rozporządzania daną nieruchomością jak właściciel (w granicach współwłasności). Oczywiście należy przy tym pamiętać, że dla opodatkowania VAT dany sprzedawca musi działać jako podatnik, czyli podmiot prowadzący samodzielnie działalności gospodarczą (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

Przykład 1
Współwłaścicielami nieruchomości- działki o wartości 500.000 zł są: spółka A w 3/5; Spółka B w 1/5; oraz osoba fizyczna - przedsiębiorca w 1/5. Spółka B sprzedaje swój udział Spółce C. Czynność ta będzie opodatkowana VAT.

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności jest dokonywane na zasadach określonych w art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego. Działanie takie może także być opodatkowane VAT.
Przykład 2
W sytuacji z przykładu 1 współwłaściciele umówili się, że dokonają podziału nieruchomości poprzez wydzielenie działki o wartości 300.000 zł. Ta wydzielana działka stanie się wyłączną własnością Spółki A. Pozostała część działki o wartości 200.000 zł będzie współwłasnością Spółki C i osoby fizycznej (ich udziały wyniosą po 1/2). Przeprowadzane operacje nie będą się wiązały z rozliczeniami pieniężnymi.

Zdaniem autora w powyższym przykładzie można mówić o dostawach towarów (czynnościach opodatkowanych VAT). W analizowanej sytuacji, w wyniku przeprowadzonych działań Spółka A nabędzie na własność wydzielaną działkę. Należy w związku z tym zauważyć, że pozostali współwłaściciele (Spółka C i osoba fizyczna) dokonają w ten sposób dostawy towaru (czynności opodatkowanej VAT) na rzecz Spółki A.

Jednocześnie, Spółka C i osoba fizyczna zwiększą, kosztem Spółki A, w odniesieniu do pozostałej części działki, zakres swojego udziału (swojej współwłasności). Spółka A dokona więc zbycia swojego udziału we współwłasności tej części działki. W ten sposób także dojdzie do dostawy towaru (czynności opodatkowanej VAT) ze strony Spółki A. Przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości stanowi bowiem dostawę towarów.

Innymi słowy, dojdzie dostaw dwóch towarów:

1. Pierwszy towar to udziały Spółki C i osoby fizycznej po 1/5 (razem 2/5) w wydzielanej działce (działce o wartości 300.000) -łączna wartość dostawy to 120.00 zł
2. Drugi towar to udziały Spółki A (3/5) w pozostałej części gruntu (gruncie o wartości 200.000) – wartość dostawy to takkże 120.000 zł.

Można więc mówić o zamianie towarów. Co istotne, dostawy te nie są realizowane nieodpłatnie, mimo braku rozliczeń pieniężnych. Zapłatą za jedną dostawę jest bowiem dokonanie drugiej dostawy. Jak natomiast wynika z jednoznacznych poglądów doktryny i orzecznictwa sądowego zapłata na gruncie VAT nie musi mieć formy pieniężnej.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że w świetle art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania VAT, jest wszystko, co stanowi zapłatę jaką dokonujący otrzymuje od nabywcy. W analizowanej sytuacji, dostawy są ze sobą powiązane w ten sposób, że dostawa wydzielanej działki (na rzecz Spółki A) jest dokonywana w zamian za dostawę udziałów we współwłasności pozostałej części nieruchomości (która będzie współwłasnością Spółki C i osoby fizycznej). Tym samym możliwe jest określenie podstawy opodatkowania podatkiem VAT.

Podsumowanie

Operacje gospodarcze polegające na zniesieniu współwłasności nieruchomości, zdaniem autora, mogą podlegać opodatkowaniu VAT. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28.11.2013 r., sygn. I FSK 1655/12. W konkretnych przypadkach podatnicy powinni zwracać uwagę na konsekwencje podatkowe podejmowanych działań.