Ulga mieszkaniowa w PIT gdy wynajem części nieruchomości
2016-03-15 12:00
Przeczytaj także: Zakup mieszkania na wynajem nie zwalnia z podatku
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży w 2016 r. lokalu mieszkalnego nabytego w darowiznach a 2008 roku i 2012 roku, Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zakup wspólnie z mężem budynku mieszkalnego nad morzem z możliwością wynajmu pokoi.
W pierwszej kolejności należy odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jak wyżej wskazano, zgodnie z art. 31 § 1 ww. kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Stosownie natomiast do art. 43 § 1 ww. kodeksu - oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Natomiast jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu - do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
W świetle powyższego przepisu w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek odrębny jednego z małżonków, zostanie wydatkowany na zakup lokalu czy budynku mieszkalnego wspólnie przez oboje małżonków, który to lokal bądź budynek objęty będzie współwłasnością małżeńską, to przychód ten może w całości korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy spełnieniu przesłanek zawartych w tym przepisie.
W tym miejscu należy przywołać legalną definicję najmu zawartą w art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Już z literalnego brzmienia powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przeznaczając część nieruchomości na wynajem innej osobie lub osobom Wnioskodawczyni nie spełnia przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obligującej Wnioskodawczynię do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym budynku mieszkalnym. Tym samym, w budynku tym cele mieszkaniowe realizować będzie nie tylko Wnioskodawczyni, lecz również najemcy pokoi. Powyższe oznacza, że w żadnej mierze nie można pogodzić tak przedstawionej sytuacji z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.
Zatem należy stwierdzić, że przyszłe czerpanie zysków z najmu lokalu nie ma nic wspólnego z własnymi celami mieszkaniowymi podatnika. Nie temu miała służyć idea ulgi mieszkaniowej. I takiego wydatkowania środków aprobować nie można.
Ponadto wskazać należy, że w przypadku najmu budynku mieszkalnego nabytego celem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych organ podatkowy prowadzący czynności sprawdzające lub postępowanie podatkowe jest uprawniony, a nawet zobowiązany, zweryfikować wszystkie podnoszone przez podatnika okoliczności związane z zakupem lokalu i późniejszym jego najmem. Zatem w przypadku wynajmu Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek wykazania, że jej działania były podejmowane celem zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych a nie wyłącznie celem skonsumowania ulgi mieszkaniowej. Istotne dla takiej oceny jest więc ustalenie czy Wnioskodawczyni faktycznie będzie w przedmiotowym budynku mieszkać czy też zamieszkanie będzie pozorowane i ma jedynie na celu skorzystanie z ulgi mieszkaniowej a nie autentyczną chęć zapewnienia sobie dachu nad głową. Samo deklarowanie przez Wnioskodawczynię celu mieszkaniowego w żaden sposób jeszcze nie potwierdza prawidłowości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla Wnioskodawczyni będzie zobowiązany przeanalizować wszystkie okoliczności i ocenić na podstawie obiektywnych faktów okoliczności nabycia i późniejszego najmu części budynku mieszkalnego.
Organ musi mieć pewność, że działania podatnika były podejmowane celem zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych a nie wyłącznie dla skonsumowania ulgi mieszkaniowej i inwestycji w postaci wynajmu nabytej nieruchomości. Dlatego więc do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Mając na uwadze powyższe, nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że zakup budynku mieszkalnego w całości wypełnia dyspozycję zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przywołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy stanowi, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. To oznacza, że w nabytym budynku mieszkalnym podatnik ma zaspakajać własne potrzeby mieszkaniowe, a nie przeznaczać budynek mieszkalny dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, tj. osób, którym zostanie oddany w najem. Nie wystarczy zatem być właścicielem budynku mieszkalnego – w budynku tym trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Dlatego samo poniesienie przez Wnioskodawczynię wydatku na nabycie budynku mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że zostanie spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Sytuacja, w której Wnioskodawczyni kupuje budynek, ale własne cele mieszkaniowe realizują w tym budynku również inne osoby, tj. najemcy, a nie tylko Wnioskodawczyni – nie jest podstawą do skorzystania ze zwolnienia.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że nabycie budynku mieszkalnego nie nastąpi tylko na własne cele mieszkaniowe. W związku z powyższym do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć cenę nabycia tego budynku, ale tylko w części jaka przypada na część, która zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni (a nie cele mieszkaniowe najemców).
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że wynajęcie części powierzchni nabytego budynku mieszkalnego osobom niebędącym członkami rodziny Wnioskodawczyni ma wpływ na możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wspólnej w ten sposób, że wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego będą mogły być uznane za własne cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie będzie wynajmowana. Jedynie w tej części przychód będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile faktycznie Wnioskodawczynie będzie tam mieszkać. Wydatki na nabycie trzeba przypisać proporcjonalnie do części lokalu (powierzchni lokalu), która będzie wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i jej rodziny.(...)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Mieszkanie za granicą zwalnia z podatku]( "Mieszkanie za granicą zwalnia z podatku [© Friedberg - Fotolia.com]")
Mieszkanie za granicą zwalnia z podatku
Mieszkanie za granicą zwalnia z podatku
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
!["Miasto 15-minutowe". Nowe pojęcie, stara idea [© wirestock na Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/miasto-15-minutowe/Miasto-15-minutowe-Nowe-pojecie-stara-idea-263097-50x33crop.jpg "\"Miasto 15-minutowe\". Nowe pojęcie, stara idea [© wirestock na Freepik]")
"Miasto 15-minutowe". Nowe pojęcie, stara idea
