Kara umowa nie jest przychodem z najmu - nie może być na ryczałcie

Przeczytaj także: Najem nieruchomości 2015: ryczałt, podatek liniowy lub skala podatkowa

Przypomnijmy, aby wynajmować swoją nieruchomość czy też nieruchomości, nie trzeba od razu otwierać działalności gospodarczej. Ustawodawca przewidział tutaj bowiem odrębne źródło przychodów, czyli najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

To źródło przychodu może być opodatkowane w dwojaki sposób:

• na zasadach ogólnych wg skali podatkowej,
• ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5% liczonej od wartości uzyskanego przychodu.

Co przy tym niezwykle ważne, bez względu na wartość uzyskanego przychodu, w przypadku opodatkowania ryczałtem, stawka podatku nie wzrasta. Podatnik też nie utraci prawa do tej formy opodatkowania, gdyby przychód ten przekroczył 150 000 euro w ciągu roku (który to limit obowiązuje przedsiębiorców). Na marginesie warto też dodać, że ryczałt ewidencjonowany nie jest dopuszczalny w przypadku najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Niska stawka podatku zatem zachęca do korzystania z tej zryczałtowanej formy opodatkowania, gdy wartość ponoszonych kosztów w związku z najmem nie jest zbyt duża, wskutek czego opodatkowanie skalą podatkową wiązałoby się z dużo wyższym podatkiem.

Niestety organy podatkowe nie wszystkie przychody związane z prywatnym najmem pozwalają w taki sposób rozliczać. „Świadczenia dodatkowe” nakazują bowiem zaliczać do innych źródeł przychodów, aniżeli sam najem, mimo że są one z tym najmem ściśle powiązane.

Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 11.06.2015 r. nr IBPBII/2/4511-328/15/MW uznał, że odsetki za nieterminową zapłatę czynszu nie są opodatkowane w taki sam sposób jak sam czynsz najmu. Należy je zaliczyć do przychodów z innych źródeł i opodatkować na zasadach ogólnych nawet wówczas, gdy sam najem rozliczany jest ryczałtem.

Takie stanowisko fiskusa niestety nie jest odosobnione. Również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 09.03.2015 r. nr IPPB1/415-1239/14-11/AM nakazał zaliczyć przychód, ściśle związany z samym najmem, do zupełnie innego źródła przychodów.

Tutaj jedno z pytań zadanych przez wnioskodawcę tyczyło się opodatkowania kary umownej za przedwczesne rozwiązanie umowy najmu przez najemcę. Wnioskodawca wskazał mianowicie, że w zawieranej umowie wynajmu mieszkania znajduje się zapis, zgodnie z którym w przypadku rozwiązania umowy przed upływem 12 m-cy najemca płaci karę w wysokości 1-miesięcznego czynszu. Chciał się dowiedzieć, czy otrzymana kara stanowi dla niego przychód podlegający opodatkowaniu.

Jego zdaniem podatku płacić nie musi, gdyż kara ta stanowi rekompensatę za przerwanie regularnych przychodów, w związku z czym jej samej do przychodu zaliczyć nie można.

Organ miał jednak odmienne zdanie. Nie tylko uznał przy tym, że przychód powstaje, ale także z zupełnie innego źródła.
Otóż powołując się na definicję przychodów z innych źródeł zawartą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych Dyrektor Izby Skarbowej uznał, że opisanej kary nie można zaliczyć do przychodów z najmu. Nie jest tutaj bowiem spełniony warunek pozostawania otrzymanych środków pieniężnych w związku z przychodem z tytułu najmu mieszkania.

Zdaniem organu podatkowego przepisy Kodeksu cywilnego wskazują, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

W rozpatrywanej sprawie środki pieniężne (kara) zostaną wnioskodawcy wypłacone przez najemcę w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, nie zaś jako czynsz związany z użytkowaniem lokalu przez najemcę. W związku z tym pieniądze te są jedynie pośrednio związane z najmem i nie można ich zaliczyć do tego właśnie źródła przychodu. Stanowią one przychody z innych źródeł.

Takie podejście skutkuje natomiast tym, że do otrzymanej kwoty nie będzie możliwe zastosowanie 8,5% stawki ryczałtu ewidencjonowanego, a właściwą stawkę ze skali podatkowej. To skutkuje dużo wyższym podatkiem, jako że podstawą opodatkowania w zasadzie będzie tutaj przychód.