Spłata kredytu hipotecznego nie jest celem mieszkaniowym

Przeczytaj także: Zadatek za sprzedaż mieszkania na własne cele mieszkaniowe

W rozpatrywanej sprawie chodziło o nieruchomość (grunt zabudowany domem mieszkalnym), którą małżonkowie zakupili 17 lutego 2009 r. z zaciągniętego kredytu we frankach szwajcarskich. Nieruchomość ta następnie została sprzedana 19 kwietnia 2011 r. Uzyskany ze sprzedaży przychód został przeznaczony na spłatę zaciągniętego wcześniej na zakup tej nieruchomości kredytu wraz z odsetkami oraz zakup nowego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym, jak też jego wykończenie i remont. Zapłata ceny sprzedaży nastąpiła w złotówkach, zaś spłata kredytu w walucie obcej - frankach szwajcarskich. Bank dokonał tutaj stosownego przewalutowania wg swojego kursu sprzedaży walut obcych z dnia 5 maja 2011 r.

Zainteresowani zapytali fiskusa m.in. o to, czy spłatę kredytu wraz z odsetkami mogą tutaj zaliczyć jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, a jeśli tak, to po jakim kursie dokonać przeliczenia franka na złotówki?

Organ podatkowy w wydanej interpretacji uznał, że skoro do kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości trafiły wydatki na jej zakup, to spłata kredytu zaciągniętego na sfinansowanie tego zakupu nie może być uznana za własny cel mieszkaniowy.
Uwzględnienie kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że wnioskodawcy odliczaliby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy - podnosili urzędnicy.

Taki pogląd organu wydającego interpretację poparł także WSA, na co skarżący złożyli kasację do NSA. Ten jednakże uznał ją za niezasadną. Sąd podkreślił, że przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć m.in. cenę nabycia nieruchomości będącej przedmiotem transakcji sprzedaży. Nie ma przy tym znaczenia to, czy cena ta została uiszczona ze środków własnych czy kredytu bankowego.

W związku z powyższym wydatek na nabycie pierwszej nieruchomości przez skarżących sfinansowany kredytem walutowym należy uznać za koszt uzyskania przychodu. Słusznie w związku z tym sąd I instancji podniósł, że przyjęcie spłaty takiego kredytu za wydatek na własny cel mieszkaniowy oznaczałoby jego dwukrotne odliczenie, czyli po raz pierwszy na skutek zastosowania reguły kosztowej zmniejszającej przychód o koszty nabycia sfinansowane otrzymanym kredytem, a po raz drugi jako ujęcie wydatku na cele mieszkaniowe spłat tego samego kredytu walutowego, zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. A takiemu postępowaniu zapobiec ma właśnie art. 21 ust. 30 przytoczonej ustawy.

Sąd podkreślił także, iż aby skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pk 2 ustawy, wydatki nie mogą dotyczyć zbywanych nieruchomości lecz muszą być poczynione na inne inwestycje o charakterze mieszkaniowym. Tylko jedynie w takim przypadku można mówić o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.