Ulga mieszkaniowa w PIT - umowa przedwstępna się nie liczy

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa na zakup mieszkania przed sprzedażą starego?

Zdaniem organów podatkowych niestety w takich przypadkach z ulgi nie można skorzystać, czego przykładem jest chociażby wydana ostatnio interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16.12.2015 r. nr IPPB4/4511-1256/15-3/IM.

Sprawa tyczyła się właśnie opisanego wyżej przypadku

Organ podatkowy uznał, że skoro ustawodawca użył w regulacjach prawnych słów: „wydatki poniesione na nabycie”, to chodziło mu jedynie o przypadki, w których dochodzi do definitywnego nabycia nieruchomości mieszkalnej, a więc skutkującego przeniesieniem jej własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia.

Z uwagi zatem na to, że we wskazanym czasie wnioskodawca jedynie zawrze umowę przedwstępną i wpłaci zaliczkę na poczet zakupu, z ulgi skorzystać nie może. Opisane czynności bowiem jedynie zmierzają do zawarcia umowy przenoszącej własność, niemniej nie są z nią równoważne. Treścią umowy przedwstępnej jest bowiem tylko zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości powoduje niewypełnienie jednego z warunków zwolnienia i pozbawia do niego prawa.

Pogląd taki jest przez organy podatkowe prezentowany co do zasady jednomyślnie.

A co na to sądy administracyjne?
Na wstępie wyjaśnijmy, że ulga podobna do obecnej, przysługiwała w stosunku do nieruchomości nabytych do końca 2006 r. Wtedy to sądy administracyjne generalnie również wymagały zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli przenoszącej własność nieruchomości, a nie jedynie umowy przedwstępnej. Można było wprawdzie spotkać się ze stanowiskiem odrębnym, niemniej były one stosunkowo rzadkie.

W związku z tym także wśród sądów dominuje pogląd, że do skorzystania ze zwolnienia konieczne jest przeniesienie prawa własności na nowego właściciela. Przykładem takiego podejścia jest chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2015 r. sygn. akt II FSK 1940/13, w którym to sąd podkreślił, iż zwolnienie podatkowe przysługuje jedynie wówczas, gdy dochodzi do nabycia skutkującego przeniesieniem własności.

Również WSA w Kielcach w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Ke 155/15 podkreślił, że dla przyznania zwolnienia nie jest wystarczające samo wydatkowanie środków na cel wskazany w przepisie z zachowaniem dwuletniego terminu ale warunkiem preferencji jest nabycie lokalu w tym terminie, czyli legitymowanie się przez podatnika odpowiednim tytułem prawnym do lokalu.

Konkludując w terminie dwóch lat liczonych od końca roku, w którym została sprzedana nieruchomość, musi nastąpić nabycie nowej, aby z ulgi mieszkaniowej podatnik mógł skorzystać. Przez nabycie należy rozumieć tutaj nie tylko przekazanie pieniędzy na zakup sprzedawcy, ale też dysponowanie aktem własności.