Podatek od sprzedaży nieruchomości: jaka data przychodu?

Przeczytaj także: Nieważny akt notarialny: uwaga na podatek od sprzedaży gruntu!

Jednym ze źródeł przychodów, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof), jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonywaniu działalności gospodarczej i będzie miało miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Sposób określenia przychodu z takiej sprzedaży został podany w art. 19 ust. 1 updof. Zgodnie z tą regulacją przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Dodajmy też, że podatek wynosi tutaj 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (art. 30e ust. 1 updof), zaś koszty uzyskania przychodu określa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d updof.

Dochód ze sprzedaży można także zwolnić z podatku, przekazując uzyskane z tego tytułu pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 - ust. 30 updof). Jeżeli zwolnienie nie przysługuje, podatek należy zapłacić do końca kwietnia roku następującego po tym, w którym nastąpiła sprzedaż. W tym samym terminie trzeba złożyć także rozliczenie roczne, oznaczone symbolem PIT-39.

Na jaki dzień jednakże określić przychód ze sprzedaży? Sytuacje tutaj mogą bowiem być przeróżne.

Dla przykładu, jedna z użytkowniczek naszego forum podatkowego wskazała, że sprzedała swój udział w domu w 2014 r., zaś samo otrzymanie zapłaty zostało odwleczone w czasie do września 2016 r. Kiedy i jaki PIT winna ona złożyć? Do kiedy zapłacić podatek, skoro jeszcze nie uzyskała fizycznie pieniędzy z tytułu tej sprzedaży?

Częstą sytuacją jest także wpłata zaliczki czy zadatku jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego przenoszącego własność, w tym nawet w wysokości 100% ceny. Czy w takich nietypowych przypadkach datę powstania przychodu określa się w różny sposób?

Przepisy podatkowe nie wyjaśniają tej kwestii. Organy podatkowe wskazują natomiast, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości należy tutaj określać na moment definitywnego przeniesienia praw własności do danej nieruchomości bez względu na to, kiedy fizycznie nastąpiła zapłata.

Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 maja 2015 r. nr IBPBII/2/4511-213/15/MM wyjaśnił, że „(...) Istotne znaczenie dla powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miała data podpisania ostatecznej umowy sprzedaży udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje bowiem w dacie sprzedaży a nie w dacie otrzymania ceny.(...)”

W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, który w interpretacji indywidualnej z dnia 2 maja 2014 r. nr ILPB2/415-144/14-2/ES wyjaśnił, że „(...) W przypadku, gdyby jednak definitywne przeniesienie prawa własności do mieszkania, stwierdzone aktem notarialnym, nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu, stwierdzić należy, że zbycie mieszkania nie będzie w ogóle stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku również nie będzie uznane za źródło przychodu, a tym samym nie będzie stanowiło podstawy do opodatkowania.(...)”

Interpretacje te tyczyły się wprawdzie sytuacji, w których nowy nabywca wpłacał zaliczkę na poczet przyszłej transakcji zakupu nieruchomości, niemniej można je zastosować także w przypadku użytkowniczki naszego forum, która nie otrzymała jeszcze pieniędzy za sprzedane mieszkanie, gdzie definitywne przeniesienie własności nieruchomości już nastąpiło.

Mówiąc zatem innymi słowy, zdaniem organów podatkowych przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje zawsze w dacie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Sama zapłata ma tutaj znaczenie drugorzędne (zarówno gdy następuje jeszcze przed, jak i już po definitywnym przeniesieniu własności nieruchomości).