Koszty podatkowe: cofnięta odwrócona hipoteka i sprzedaż mieszkania
2015-12-14 13:40
Przeczytaj także: Mieszkanie w spadku: spłata kredytu nie zmniejsza podatku od sprzedaży
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).
Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.
Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).
Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6C i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6F ww. ustawy).
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia w opisanej we wniosku sytuacji bez wątpienia będzie zatem kwota wydatków, które Wnioskodawczyni poniosła w związku ze sporządzeniem w dniu 14 marca 2014 r. umowy ponownego nabycia tego prawa w formie aktu notarialnego (czyli: taksa notarialna, podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości etc.), jak również kwota, którą Wnioskodawczyni musiała zapłacić na rzecz Funduszu Hipotecznego przed oraz w dniu zawarcia ww. umowy.
Opodatkowaniu 19% podatkiem podlega zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć o koszty jego nabycia.
W związku ze sprzedażą odzyskanego od Funduszu Hipotecznego lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat licząc od końca roku 2014 r. Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19%, tzn. po zakończeniu roku podatkowego będzie musiała Ona złożyć zeznanie podatkowe i w tym zeznaniu wykazać jako dochód ze sprzedaży kwotę uzyskana ze sprzedaży pomniejszoną o kwotę 18.425,80 zł oraz o koszty sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia powrotnego.(...)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Zamiana mieszkań z ulgą mieszkaniową w podatku dochodowym?]( "Zamiana mieszkań z ulgą mieszkaniową w podatku dochodowym? [© vadim yerofeyev - Fotolia.com]")
Zamiana mieszkań z ulgą mieszkaniową w podatku dochodowym?
Zamiana mieszkań z ulgą mieszkaniową w podatku dochodowym?
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Najwięcej nowych mieszkań od 4 lat [© marioszek - Fotolia.com]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/mieszkania-od-deweloperow/Najwiecej-nowych-mieszkan-od-4-lat-263622-50x33crop.jpg "Najwięcej nowych mieszkań od 4 lat [© marioszek - Fotolia.com]")
Najwięcej nowych mieszkań od 4 lat
