Koszty podatkowe: cofnięta odwrócona hipoteka i sprzedaż mieszkania

Przeczytaj także: Mieszkanie w spadku: spłata kredytu nie zmniejsza podatku od sprzedaży

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

29 stycznia 2014 r. wnioskodawczyni zawarła z Funduszem Hipotecznym umowę odpłatnej renty w wykonaniu której przeniosła na rzecz Funduszu swój lokal mieszkalny, w którym mieszka od 60 lat (tzw. odwrócona hipoteka). Gdy zorientowała się, że wypłacana jej renta jest bardzo krzywdząca, rozwiązała wcześniej zawartą umowę 24 listopada 2014 r. Efektem powyższego był zwrot świadczeń wzajemnych.

Fundusz zatem przeniósł z powrotem na zainteresowaną własność lokalu, ta zaś musiała oddać Funduszowi pobraną rentę w kwocie 18 425,80 zł. Następnie 6 maja 2015 r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za kwotę 290 000 zł z prawem służebności osobistej mieszkania w tym lokalu.

Zainteresowana zadała pytanie, czy będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od takiej sprzedaży? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a- c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. vege - Fotolia.com

Cofnięta odwrócona hipoteka i sprzedaż mieszkania

Odzyskanie od Funduszu Hipotecznego lokalu mieszkalnego na tle podatku dochodowego jest traktowane jako jego ponowne nabycie, zaś zwrócona pobrana renta jako koszty uzyskania przychodu, które są brane pod uwagę przy sprzedaży tej nieruchomości.

Przydatne narzędzia:
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia odpłatnego zbycia upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie nie podlega w ogóle opodatkowaniu. (...)

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że umowę renty odpłatnej przenoszącą na rzecz Funduszu Hipotecznego własność lokalu mieszkalnego w zamian za wypłatę renty niewątpliwie zaliczyć należy do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. Skoro bowiem w zamian za przeniesienie własności lokalu nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy rentę– umowa taka ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji – jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia. Datą zbycia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię jest zatem 29 stycznia 2014 r.

W związku z rozwiązaniem umowy między Wnioskodawczynią a Funduszem Hipotecznym, Fundusz przeniósł z powrotem na rzecz Wnioskodawczyni własność ww. lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że data rozwiązania umowy między Wnioskodawczynią a Funduszem Hipotecznym jest zarówno datą nabycia lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię. Zatem, nabycie lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawczynię nastąpiło w dniu 24 listopada 2014 roku.

W dniu 6 maja 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy lokal mieszkalny za kwotę 290.000 zł., wraz z prawem służebności osobistej do tego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. W odróżnieniu od służebności gruntowej służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 Kodeksu cywilnego). Do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Najważniejszą z nich jest ta, że służebność osobista ma przynosić korzyści osobie fizycznej, a nie oznaczonej nieruchomości.

Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa. Służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, co wynika z celu i funkcji służebności osobistej jako prawa ściśle związanego z osobą uprawnionego i ograniczonego czasem jego życia. Do istoty służebności osobistych należy zaliczyć także to, że są one niezbywalne, co oznacza, że nie mogą być one przedmiotem obrotu. Nie można również przenieść uprawnień do ich wykonywania. Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

W sytuacji opisanej we wniosku, sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego nastąpiła przed dniem 31 grudnia 2019 r., a więc przed upływem 5 lat od końca roku 2014, w którym doszło do jego ponownego nabycia. W związku z powyższym sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.