Sprzedaż firmowego mieszkania bez podatku dochodowego?

Przeczytaj także: Handel mieszkaniami rozliczasz w ramach prowadzonej firmy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W lipcu 2007 r. wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej działkę o powierzchni 721 m² zabudową pięciokondygnacyjnym budynkiem kamienicy obejmującej 17 mieszkań i dwa lokale użytkowe. W sumie powierzchnia użytkowa lokali wynosi 752,05 m². Na działce znajdują się także budynki gospodarcze - komórki.

Nieruchomość ta została nabyta w celu jej wykorzystywania w prowadzonej od 1 sierpnia 2007 r. działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań. W związku z tym po zakupie została ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy wnioskodawcy (jako budynek mieszkalny) i wynajęta. Wg PKOB budynek kamienicy sklasyfikowany jest pod symbolem 1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Na przestrzeni lat 2007-2015 wszystkie mieszkania były wynajmowane, w tym niektóre, z powodu zmiany lokatorów, przez niedługi okres czasu (2-6 miesięcy) stały puste. Wnioskodawca nie wyodrębniał przy tym prawnie lokali w kamienicy. Następnie 13 maja 2015 r. wnioskodawca całą tą nieruchomość sprzedał.

Zadał pytanie, czy sprzedaż ta wygeneruje przychód z prowadzonej działalności gospodarczej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:
- pozarolnicza działalność gospodarcza,
- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. thongsee - Fotolia.com

Sprzedaż firmowego mieszkania bez podatku dochodowego?

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, stanowiącej środek trwały prowadzonej firmy, nie generuje przychodu z działalności gospodarczej, a ewentualnie przychód z odpłatnego zbycie nieruchomości i praw majątkowych.

Przydatne narzędzia:
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości
Kalkulator zaliczki na podatek - skala podatkowa
Kalkulator zaliczki na podatek liniowy

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1. odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.