Aukcje komornicze: jak określić przychód ze sprzedaży nieruchomości?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: zaliczka bez podatku dochodowego

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości (czy praw majątkowych) skutkuje powstaniem źródła przychodu, jeżeli ma ono miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca tego roku, w którym nieruchomość nabyto bądź wybudowano. Zasada ta tyczy się nieruchomości innych, aniżeli firmowe. Sprzedaż nieruchomości należących do firmy generuje bowiem przychód z innego źródła przychodu, którym jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z obecnie obowiązującym stanem prawnym, przy sprzedaży nieruchomości opodatkowaniu podlega dochód, zaś stawka podatku wynosi 19%. Dochód ten to nic innego jak przychód z takiego odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (ustalone w różny sposób w zależności od tego, w jak podatnik stał się właścicielem nieruchomości).

Taki sam sposób ustalenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości stosuje się w sytuacji, gdy jej zbycie następuje w drodze licytacji komorniczej. Wtedy to jednakże właściciel nie otrzymuje pełnej kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu czy mieszkania, a jedynie tę, która zostanie po zaspokojeniu wierzycieli. Może wystąpić przy tym nawet taka sytuacja, że pieniądze ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę długów, w związku z czym dotychczasowy właściciel nie dostanie żadnych środków finansowych od tej transakcji. Czy i wtedy może wystąpić podatek od sprzedaży? Niestety tak.

W dalszym ciągu przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest bowiem ustalona cena sprzedaży. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 01.04.2015 r., sygn. akt II FSK 1082/13. Wyrok ten wprawdzie dotyczy starego stanu prawnego, kiedy to opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegał przychód ze sprzedaży wg 10% stawki podatku, a nie dochód, jak ma to miejsce obecnie, niemniej na potrzeby ustalenia wartości samego przychodu jego tezy w dalszym ciągu pozostają aktualne.

W rozpatrywanej sprawie skarżący nabył nieruchomość w 2005 r. za kwotę 150 000 zł, którą następnie komornik sądowy sprzedał w drodze licytacji za 395 000 zł. Po zaspokojeniu wierzycieli skarżący otrzymał kwotę jedynie 131 432,61 zł i wskazał ją jako przychód na potrzeby rozliczenia podatku dochodowego.

Organ podatkowy uznał jednak, że skoro nieruchomość sprzedano za 395 000 zł, to ta wartość jest przychodem, mimo że skarżący faktycznie otrzymał jedynie część ceny. W związku z tym podatnik był zobowiązany do zadeklarowania przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości w pełnej wysokości.

Skarżący skierował sprawę do sądu, ale zarówno WSA jak i NSA zgodziły się z fiskusem.

"(...) bez znaczenia dla ustalenia wysokości przychodu osoby fizycznej z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości pozostaje okoliczność, czy cena sprzedaży faktycznie została zapłacona, jak i sposób jej zapłaty. Nie wpływa na ustalenie wysokości przychodu fakt nieuiszczenia ceny, ponieważ obowiązek podatkowy powstaje z dniem sprzedaży, a jego wysokość jest zdeterminowana ceną. Artykuł 19 ust. 1 u.p.d.o.f. wprowadza jednoznaczną zasadę, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Brak jest prawnych podstaw do zrównania, czy identyfikacji z tymi wydatkami kwot przeznaczonych na spłatę długów bądź innych zobowiązań wynikających z obciążenia zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych. Przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10% podatkowi od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest zatem ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży.

Z powyższego należy wysnuć wniosek, że długi i ciężary obciążające sprzedawane nieruchomości nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek. Z tego względu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżącego, że nie osiągnął on przychodu w kwocie 395.000 zł, a jedynie w kwocie pozostałej po zaspokojeniu wierzycieli. Długi obciążające nieruchomość nie mają bowiem wypływu na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. (...)" - czytamy w uzasadnieniu do wyroku NSA

Może zatem wystąpić sytuacja, w której podatnik nie otrzyma ze zlicytowanej nieruchomości żadnych pieniędzy, niemniej będzie musiał od takiej "sprzedaży" zapłacić podatek.