Wynajem nieruchomości w podatku dochodowym i VAT

Przeczytaj także: Gdy wynajmujących jest dwóch - wystawiają dwie faktury

Najem w podatku od towarów i usług

Najem jest usługą na potrzeby podatku VAT. Ta, w zależności od tego, jaka nieruchomość i w jakim charakterze jest wynajmowana, podlega opodatkowaniu stawką podstawową (tj. 23%) bądź korzysta ze zwolnienia (najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkalne). W jednym i drugim przypadku usługi takie podlegają jednakże wykazaniu w rejestrach oraz deklaracji VAT, co oznacza, że trzeba potrafić określić, kiedy powstaje tutaj obowiązek podatkowy.

Art. 19a ust. 1 ustawy o VAT mówi, że obowiązek podatkowy w tym podatku powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. To zasada ogólna. Dla niektórych czynności ustawodawca określił jednak szczególny moment powstania obowiązku podatkowego i z takim wyjątkiem mamy do czynienia właśnie w przypadku usług najmu.

Przykład 1
Firma wynajmuje halę magazynową. Faktury z tego tytułu wystawiane są 20-tego dnia każdego miesiąca za ten miesiąc, zaś termin płatności jest określony na 5-ty dzień miesiąca następnego.
Faktura za lipiec została wystawiona 20 lipca 2015 r. z terminem płatności na 5 sierpnia 2015 r.

W takim przypadku obowiązek podatkowy z tytułu świadczonej usługi najmu za lipiec powstanie 20 lipca 2015 r., czyli w dacie wystawienia faktury.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. BillionPhotos.com - Fotolia.com

Wynajem nieruchomości

Na gruncie podatku od towarów i usług najem jest działalnością gospodarczą, podlegającą pod regulacje ustawy o VAT. Stanowi on także działalność gospodarczą w podatku dochodowym.

Przykład 2
Podatnik wynajął garaż osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Okresem rozliczeniowym jest miesiąc kalendarzowy, zaś termin płatności został określony z góry do 5-tego dnia miesiąca, za który czynsz jest należny. Najem ten nie jest dokumentowany fakturami. Termin płatności czynszu za lipiec 2015 r. przypada zatem 5 lipca.

W takim przypadku obowiązek podatkowy z tytułu świadczonej usługi najmu za lipiec powstanie 5 lipca 2015 r., czyli w dniu upływu terminu płatności.

Na marginesie warto tutaj wspomnieć, że zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie ma obowiązku wystawiania faktury dokumentującej najem. Obowiązek taki nie występuje nawet wówczas, gdy najemca zgłosi żądanie wystawienia faktury. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby dokumenty takie wystawiać dobrowolnie.

Przychód z najmu w podatku dochodowym w ramach działalności gospodarczej

Jak nietrudno się domyślić, zgoła odmienne reguły obowiązują w podatku dochodowym. Tutaj istotna jest treść art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dodajmy, że analogiczne regulacje w tym zakresie znalazły się w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, stąd tej ustawy nie będziemy tutaj przytaczać).

I tak przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. To reguła ogólna, która wskazuje nam, że co do zasady przychody z firmy są rozpoznane memoriałowo a nie kasowo (stąd nie zawsze będzie miało znaczenie to, czy podatnik faktycznie otrzymał zapłatę).

Najem jest usługą świadczoną przeważnie przez dłuższy czas w ustalonych przez strony umowy okresach rozliczeniowych (z reguły są to miesiące kalendarzowe, niemniej mogą być one przez strony niemalże dowolnie formowane). Właśnie z uwagi na taki sposób świadczenia tej usługi, przy określaniu daty powstania przychodu podatnicy są obowiązani do stosowania regulacji wynikającej z art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W podatku dochodowym to zatem nie data faktury czy terminu płatności determinuje powstanie przychodu, a koniec przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego.

W związku z tym w zaprezentowanych wyżej przykładach przychód z najmu powstanie z końcem lipca 2015 r. Data wystawienia faktury, termin płatności, czy też faktyczna zapłata nie mają tutaj większego znaczenia.