Zakup mieszkania na wynajem nie zwalnia z podatku

Przeczytaj także: Mieszkanie za granicą zwalnia z podatku

Co mówią przepisy? - podatek płacić trzeba

Odpłatne zbycie prywatnych nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w który nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stawka podatku w takim przypadku wynosi 19% liczonych od uzyskanego na transakcji odpłatnego zbycia dochodu (a więc przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania; art. 30e ustawy). Koszty uzyskania przychodu określa się tutaj zgodnie z art. 22 ust. 6C i 6d ustawy. Są to przede wszystkim udokumentowane wydatki na zakup zbywanej nieruchomości, jej budowę, remont, rozbudowę, nadbudowę itp., czy zapłacony podatek od spadków i darowizn (wszystko zależy od tego, czy nieruchomość nabyto odpłatnie czy też nieodpłatnie).

Co do przychodu, jest to cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy), którymi mogą być np. prowizja biura pośrednictwa nieruchomości, wydatki na reklamę itp.

Odpowiednie przeznaczenie pieniędzy zwolni je z podatku

Wystąpienie dochodu nie zawsze musi być równoznaczne z zapłatą podatku. Ustawodawca przewidział tutaj bowiem kilka zwolnień. Poniżej zajmiemy się jednym z nich i to w pewnym okrojonym zakresie. Mianowicie w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy prawodawca wskazał, że dochód taki jest zwolniony z podatku w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Ustawodawca podał przy tym, co należy rozumieć pod pojęciem własnych celów mieszkaniowych (szczegóły znajdują się w art. 21 ust. 25 – 30 ustawy).

Jednym z takich celów jest zakup innej nieruchomości mieszkalnej (w postaci czy do domu czy też mieszkania). W praktyce jednak często pojawia się pytanie, czy środki takie muszą być wydatkowane tylko na jedną nieruchomość?

Taki sposób rozdysponowania potwierdził też Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 21.08.2013 r. nr IPTPB2/415-398/13-2/AK stwierdzając, iż w obowiązującym stanie prawnym ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika, określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, ograniczać się muszą do nabycia tylko jednego lokalu mieszkalnego.

Również WSA w Warszawie, w wyroku z dnia 22.10.2014 r. sygn. akt III SA/Wa 1028/14 przyznał, że przeznaczenie pieniędzy na zakup dwóch mieszkań spełnia cel założony w ustawie do zwolnienia z podatku pieniędzy ze sprzedaży innego mieszkania.

Wyrok nie jest jednak jeszcze prawomocny, a pewne wątpliwości budzi tutaj fakt, iż mieszkania te zostały wprawdzie nabyte na własne cele mieszkaniowe, niemniej mają zostać przekazane dzieciom po uzyskaniu pełnoletności, a do tego czasu mają być wynajmowane.

Mieszkanie kupione na wynajem nie zwolni z podatku

Niestety chęć wynajmu kupionego mieszkania może przyczynić się do tego, że zwolnienie nie będzie miało zastosowania. Organy podatkowe bowiem bardzo restrykcyjnie podchodzą do kwestii wyjaśnienia pojęcia „własnych celów mieszkaniowych”. Ich zdaniem chodzi tutaj o zapewnienie „dachu nad głową” podatnika, a nie osób trzecich, w tym także członków rodziny, o czym wydaje się nie być mowy, gdy już przy zakupie zakładamy, że mieszkanie ma zostać wynajęte.

Tak też uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12.12.2013 r. nr IPPB1/415-1050/13-2/MS, którą to uchylił przytoczonym wyżej wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (niemniej fiskus złożył w tej sprawie kasację do NSA – zapewne za około rok poznamy jej rozstrzygnięcie).

Również Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 25.11.2013 r. nr IPTPB2/415-540/13-4/KSM uznał, że przekazanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup trzech lokali mieszkalnych i ich remont nie jest celem mieszkalnym, skoro te mają zostać wynajęte.

„(...) Zauważyć należy, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup trzech mieszkań i ich remont wykracza co prawda poza przeciętne standardy, jednakże ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe można realizować wyłącznie poprzez zakup jednego mieszkania i jego wyremontowanie. W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma jednak fakt, że Wnioskodawczyni przedmiotowe mieszkania zdecydowała się wynajmować z uwagi na trudną sytuację życiową (jak wskazała utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy). Z powyższego wynika więc, że Wnioskodawczyni dokonała zakupu ww. mieszkań, które zostaną wyremontowane celem ich wynajmu, dzięki czemu ma uzyskać poprawę swojej sytuacji materialnej. Owszem Wnioskodawczyni wskazała, że w przyszłości planuje przeznaczyć ww. lokale mieszkalne na własne cele mieszkaniowe, jednak z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że główną przesłanką skłaniającą Wnioskodawczynię do zakupu przedmiotowych mieszkań był cel zarobkowy, tj. uzyskanie przychodu z ich wynajmu, a nie własne cele mieszkaniowe. (...)” - czytamy w interpretacji.