Podatek od najmu: oświadczenie tylko raz? - tak ale od 2016 r.

Przeczytaj także: Podatek od najmu nieruchomości: od 2015 r. oświadczenie tylko raz

Przychody z najmu (uzyskiwane poza działalnością gospodarczą) można rozliczać w dwojaki sposób. Regułą podstawową jest opodatkowanie skalą podatkową, czyli płacenie podatku od uzyskanych z tego tytułu dochodów. Trzeba jednak pamiętać, że w PIT rocznym dochody te łączy się z innymi opodatkowanymi skalą i należny fiskusowi podatek płacony jest od tak uzyskanej sumy dochodów.

Drugi sposób opodatkowania to ryczałt ewidencjonowany. Jego atrakcyjność to stosunkowo niska stawka podatku: 8,5%, niemniej liczona nie od dochodu, a przychodu uzyskanego z najmu. Ten sposób opodatkowania jest opcją to wyboru. O zamiarze skorzystania z niej należy w związku z tym powiadomić fiskusa w określonym terminie.

Zawiadomienie o wybraniu opodatkowania wg jednej z powyższych form jest ważne także w latach następnych. Oznacza to, że jeżeli podatnik w kolejnych latach zamierza kontynuować wybraną metodą rozliczania podatku z najmu, nie musi o tym zawiadamiać fiskusa. Pismo będzie natomiast konieczne przy zmianie formy rozliczeń, przy czym zmiany takiej można dokonać jedynie na początku roku (do 20 stycznia danego roku podatkowego).

Zasadą też jest, że każdy podatnik samodzielnie rozlicza się z przychodów uzyskiwanych z najmu czy dzierżawy. Co za tym idzie, jeżeli wynajmowana nieruchomość należy do kilku współwłaścicieli, każdy z nich powinien odrębnie rozliczać swój przychód uzyskany z tego tytułu. Pewne odstępstwo od tej reguły występuje tutaj jednakże w przypadku małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa. Ci bowiem mogą postanowić o rozliczaniu takich przychodów z najmu majątku wspólnego tylko przez jedno z nich. Muszą jednak o tym fakcie zawiadomić na piśmie urząd skarbowy.


W latach wcześniejszych oświadczenie takie trzeba było co roku „odświeżać”, czyli składać ponownie. Jeżeli małżonkowie o tym zapomnieli, każde z nich było zobligowane do płacenia podatku od najmu. Na jakich zasadach? – zgłoszonych w urzędzie skarbowym. Niemniej należy pamiętać, że stosowne oświadczenie o wybranej formie opodatkowania złożone przez jednego małżonka nie przechodzi na drugiego. Stąd nie należały do rzadkości sytuacje, w których z uwagi na brak informacji o rozliczaniu przychodów z najmu tylko przez jednego z małżonków, jeden z nich opłacał ryczałt ewidencjonowany, a drugi podatek liczony wg skali podatkowej.

Wielu małżonków często zapominało o corocznym obowiązku składania oświadczenia o rozliczaniu przychodów z najmu przez jednego z nich, w związku z czym byli oni zobligowani do odrębnego rozliczania się z tego tytułu (o czym często uzyskiwali informację dopiero przy składaniu rocznego PIT-a). To natomiast skutkowało powstawaniem nadpłat podatku u jednego z nich (który najem rozliczał w całości) i zaległości podatkowych u drugiego (który najmu nie rozliczał w ogóle).

Ustawodawca postanowił powyższe zmienić, wprowadzając do ustaw podatkowych z początkiem stycznia 2015 r. regulacje mówiące o ważności wcześniej złożonych oświadczeń w tym zakresie także w latach następnych, chyba że małżonkowie zawiadomią fiskusa o rezygnacji z tego uprawnienia.

Wydaje się zatem, że poczynając od tego roku podatnikom odpadł jeden uciążliwy i wydaje się niepotrzebny obowiązek. To, co miało być pomocne, w praktyce okazało się jednak pułapką, o czym przekonał się jeden z podatników występujący o interpretację przepisów.

Otóż do tej pory przychody z najmu wspólnej nieruchomości rozliczał z fiskusem jedynie mąż (gdzie jako formę opodatkowania wybierał ryczałt ewidencjonowany). Co roku zatem małżonkowie składali stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym o opodatkowaniu przychodów z najmu jedynie przez męża. Ostatnie takie oświadczenie zostało złożone w styczniu 2014 r.

Z początkiem 2015 r. weszły w życie jednak przepisy znoszące coroczny obowiązek informowania fiskusa o rozliczaniu przychodów z najmu tylko przez jednego z małżonków, dlatego też mężczyzna uznał, że oświadczenie złożone w roku 2014 jest ważne także w latach następnych aż do chwili jego odwołania. Co na to Dyrektor Izby Skarbowej (interpretacja indywidualna z dnia 25.05.2015 r. nr IPPB1/4511-309/15-4/ES)?

Fiskus wskazał, że faktycznie w tym roku został zniesiony obowiązek corocznego składania oświadczenia dotyczącego ujawniania części przychodów z najmu po stronie jednego z małżonków, niemniej zgodnie z zasadą „Lex retro non agit” (prawo nie działa wstecz), nie można zastosować nowych przepisów do zdarzeń, które miały miejsce przed wejściem ich w życie, i z którymi prawo nie wiązało dotąd skutków prawnych przewidzianych tymi normami.

Co to oznacza? Otóż zdaniem fiskusa nowe regulacje można stosować jedynie do oświadczeń złożonych najwcześniej w 2015 r. Jeżeli zatem małżonkowie w bieżącym roku chcieli, aby przychody z najmu rozliczało tylko jedno z nich, winni do 20 stycznia 2015 r. złożyć w tym zakresie stosowne oświadczenie fiskusowi.

Organ wydający interpretację uznał, że oświadczenie złożone w 2014 r. nie było wiążące dla wnioskodawcy w 2015 r. Natomiast oświadczenie złożone w 2015 r. dotyczyłoby kolejnych lat aż do momentu rezygnacji z tej formy opodatkowania.

Tym samym, z uwagi, że wnioskodawca nie złożył wraz z żoną w 2015 r. oświadczenia o wspólnym opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, przychody z najmu w 2015 r. będą podlegały opodatkowaniu przez oboje z nich.

Nowe regulacje w założeniach miały ułatwić życie podatnikom, a przyjmując interpretację fiskusa okazały się kolejną pułapką dla tych, którzy uwierzyli w dobre intencje ustawodawcy (chociaż wykładnia zaprezentowana przez organ podatkowy jest, mówiąc delikatnie, mocno dyskusyjna).