Sprzedaż ziemi - resztówki dla GDDKiA z podatkiem dochodowym

Przeczytaj także: Wywłaszczenie gruntu: odszkodowanie a podatek dochodowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W listopadzie 2010 r. wnioskodawca otrzymał od matki w darowiźnie dwie działki gruntu: 1198/2 i 1198/3. Kilka lat wcześniej Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad kupiła od matki wnioskodawcy grunt pod budowę autostrady. Działka 1198/3 stanowi tzw. resztówkę po działce sprzedanej przez matkę. Stąd GDDKiA złożyła wnioskodawcy ofertę nabycia tej nieruchomości. Transakcja została sfinalizowana w październiku 2013 r. W akcie notarialnym znalazł się zapis, że wnioskodawca sprzedaje Skarbowi Państwa całą niezabudowaną działkę za cenę 54 979 zł.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu. (…)

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Jenny Thompson - Fotolia.com

Budowa drogi

Tylko sprzedaż gruntu na cele uzasadniające wywłaszczenie, a więc m.in. pod budowę autostrady, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych. Sprzedaż resztówki, a więc gruntu pozostałego po sprzedanym pod autostradę, zwolnieniem objęta już nie jest.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe przepisy należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży tej nieruchomości podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., przy czym zastosowania nie znajduje przywołany przez Wnioskodawcę art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zwolnione z opodatkowania są przychody z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 % od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zgodnie natomiast z art. 13 ust. 3 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.) – w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Stosownie do art. 12 ust. 4 tej ustawy – nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:
1. własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,
2. własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych
-z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolniony od opodatkowania został m.in. przychód ze sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie nie nastąpiła realizacja prawa pierwokupu. Nie miała też miejsca sprzedaż części działki, która nie nadawała się do wykorzystania na cele uzasadniające wywłaszczenie. Tę zasadniczą przesłankę zwolnienia pominął zupełnie w swojej argumentacji Wnioskodawca.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym (m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 4 czerwca 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 137/07) – nabywanie na żądanie właściciela tzw. „resztówek”, tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która wskutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego, czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to – mimo że nabywcą omawianej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest organ administracji publicznej – roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym.