Amortyzacja budynku/lokalu jako koszt uzyskania przychodu firmy

Przeczytaj także: Nieukończony budynek to nie środek trwały, nie może być amortyzowany

Wartość początkowa lokalu

Za wartość początkową środków trwałych uważa się:

• w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia
• w razie częściowo odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego jako różnica pomiędzy wartością świadczenia a odpłatnością ponoszoną przez podatnika
• w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia
• w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Ustalając wartość początkową należy pamiętać, że im będzie ona wyższa, tym większe będą odpisy amortyzacyjne, a tym samym mniejsza podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym.

Cena nabycia
Cena nabycia obejmuje kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Przykład A:Podatnik zakupił nieruchomość o powierzchni 52,6 m² za cenę 250.000 zł. Notariusz pobrał opłaty w wysokości 6.200 zł, w tym 5.000 zł podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość początkowa lokalu wynosi zatem:
cena zakupu: 250.000 zł
opłaty notarialne: 1.200 zł
podatek PCC: 5.000 zł
wartość początkowa: 256.200 zł

Koszt wytworzenia

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Przykład B:Podatnik wybudował dom o powierzchni 98,5 m², korzystając częściowo z usług firmy budowlanej, a część prac wykonał we własnym zakresie. Wynagrodzenie firmy budowlanej, które obejmowało również zakup niezbędnych do budowy materiałów, wyniosło w sumie 700.000 zł. Podatnik nabył działkę pod budowę za wartość 80.000 zł. Dodatkowo wypłacił współmałżonce wynagrodzenie w wysokości 10.000 zł za wykonanie drobniejszych prac. Wartość osobiście wykonanych przez podatnika prac wyniosła 25.000 zł. Wartość początkowa wybudowanego domu będzie równa wynagrodzeniu firmy budowlanej i wyniesie 700.000 zł (grunty nie podlegają amortyzacji).

Metoda uproszczona

Ponadto ustawodawca przewidział uproszczony sposób określenia wartości początkowej budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, poprzez przyjęcie w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Przykład C:Podatnik wynajmuje lokal o powierzchni 52,6 m². Jedno z pomieszczeń o powierzchni użytkowej równej 21 m² wykorzystuje na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Wartość początkowa wynajmowanego lokalu wynosi zatem:
powierzchnia lokalu przeznaczona na cele działalności gospodarczej: 21 m²
stawka za 1 m²: 988 zł
wartość początkowa 20.746 zł