Spłata pożyczki to nie cel mieszkaniowy w PIT, ale odsetki tak
2015-05-14 12:25
Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania: zwolnienie z PIT a wspólne cele mieszkaniowe
Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata pożyczki oraz odsetek od pożyczki zaciągniętej przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, a więc m.in. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy).
Pożyczka zaciągnięta przez Wnioskodawcę była pożyczką, o której mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 czyli pożyczką zaciągniętą przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na modernizację i remont budynku, stanowiącego wówczas własność Wnioskodawcy.
Należy jednakże zauważyć, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno określają w jaki sposób należy ustalić dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Skoro Wnioskodawca nabył budynek nieodpłatnie (w drodze spadku) oraz poczynił nakłady na ten budynek zwiększające jego wartość albowiem za takie nakłady należy uznać wydatki na wykonanie prac remontowo-budowlanych w budynku – to wydatki te należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego budynku.
Oznacza to, że sposób w jaki Wnioskodawca chce skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie może zostać uznany za prawidłowy. W omawianej sprawie znajdzie bowiem zastosowanie zastrzeżenie zawarte ww. art. 21 ust. 30 nie pozwalające na dwukrotne odliczenie tego samego wydatku.
Prawidłowym postępowaniem przez Wnioskodawcę będzie wykazanie w zeznaniu PIT-39 przychodu ze sprzedaży nieruchomości (ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia) oraz pomniejszenie go o koszty uzyskania przychodu zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ww. ustawy – czyli nakłady poniesione przez Wnioskodawcę a więc wydatki na modernizację i remont budynku.
Konieczność wypełnienia przez Wnioskodawcę zeznania PIT-39 w powyższy sposób i wykazania nakładów poniesionych na sprzedanej nieruchomości powoduje, że Wnioskodawca nie może zwolnić wydatku na spłatę pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanej nieruchomości. Wysokość nakładów poczynionych na nieruchomości czyli wydatków związanych z modernizacją i remontem budynku, które zostały sfinansowane ze środków pochodzących z zaciągniętej przez Wnioskodawcę pożyczki, udokumentowanych w sposób o jakim mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowią koszt odnowy budynku a więc nakłady na nieruchomość, o jakich mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.
Tak więc odpowiednio udokumentowane wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na modernizację i remont budynku należy zakwalifikować do nakładów na nieruchomości, które stanowią koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia co oznacza, że podlegają odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości powinny zostać uwzględnione nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość jako koszty uzyskania przychodu, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont budynku jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie pożyczki jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie istnieje również możliwość wyboru przez podatnika czy chce pomniejszyć przychód o koszty uzyskania przychodu albo nie robiąc tego skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, zatem Wnioskodawca ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty.
Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata pożyczki zaciągniętej przed sprzedażą na modernizację i remont budynku nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pożyczki takiej nigdy nie będzie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać mają wcześniej wydatki na modernizację i remonty, jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości (jako koszt uzyskania przychodu). Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.
Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy ustalaniu podstawy opodatkowania z danego źródła przychodów do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika dochodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę pożyczki zaciągniętej na remont i modernizację budynku do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką jest odnowa budynku byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika.
Raz odliczeniu podlegałyby bowiem koszty modernizacji i remontu pokryte kwotą pożyczki a drugi raz spłata tej właśnie kwoty pożyczki. Wykładnia taka jest niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość odnowioną za środki z pożyczki i tych, którzy nieruchomość odnowili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.
Natomiast jako wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane ewentualne odsetki od pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanego budynku. Nie były one bowiem wcześniej odliczone jako koszt uzyskania przychodu, zostały natomiast wymienione wśród wydatków na cele mieszkaniowe w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym uwzględnione mogą zostać wyłącznie (jeżeli takie wystąpią) odsetki niezapłacone jeszcze na moment sprzedaży nieruchomości i podlegające spłacie środkami ze sprzedaży.
Podsumowując, Wnioskodawca zobowiązany jest do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 i wykazania w nim przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu czyli nakładów poniesionych na modernizację i remont sprzedanego budynku. Skoro Wnioskodawca poniósł nakłady na modernizację i remont sprzedanego budynku, to przy opodatkowaniu sprzedaży tej nieruchomości powinien te nakłady wykazać jako koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Wnioskodawca musi pamiętać, że spłata pożyczki zaciągniętej na modernizację i remont sprzedanego budynku – z wyjątkiem ewentualnych odsetek, które zostały spłacone środkami ze sprzedaży nieruchomości – nie będzie mogła być uznana za wydatki na cele mieszkaniowe uwzględnione przy obliczeniu dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odliczeniu od przychodu ze sprzedaży podlegać mają nakłady na nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. (…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Podatek dochodowy: darowizna i sprzedaż nieruchomości wśród małżonków]( "Podatek dochodowy: darowizna i sprzedaż nieruchomości wśród małżonków [© Nuthawut - Fotolia.com]")
Podatek dochodowy: darowizna i sprzedaż nieruchomości wśród małżonków
Podatek dochodowy: darowizna i sprzedaż nieruchomości wśród małżonków
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/rynek-nieruchomosci/Ceny-mieszkan-wcale-nie-spadaja-263095-50x33crop.jpg "Ceny mieszkań wcale nie spadają [© Freepik]")
Ceny mieszkań wcale nie spadają
