Sprzedaż mieszkania w Polsce i zakup za granicą z ulgą mieszkaniową

Przeczytaj także: Remont czy wykończenie mieszkania to nie koszty uzyskania przychodu?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W takim przypadku fiskusowi trzeba złożyć co najmniej rozliczenie podatkowe. Sama danina za to nie musi już wystąpić. Dlaczego?

Otóż opodatkowany jest tutaj dochód uzyskany na transakcji sprzedaży, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Te ustala się w różny sposób w zależności od tego, w jakim trybie zbywana nieruchomość wcześniej została nabyta. Oczywiście także dochód nie musi obowiązkowo tutaj wystąpić (będzie tak wówczas, gdy koszty okażą się większe od przychodu ze sprzedaży; wtedy bowiem na sprzedaży podatnik poniesie stratę).

Niemniej wystąpienie dochodu nie jest równoznaczne z koniecznością zapłaty podatku. Ustawodawca przewidział tutaj bowiem pewne zwolnienie, które potocznie nazywane jest ulgą mieszkaniową.

Mówiąc w uproszczeniu, jeżeli w ciągu dwóch lat, licząc od końca tego roku, w którym miała miejsce sprzedaż, podatnik przeznaczy uzyskane ze sprzedaży pieniądze na własne cele mieszkaniowe, podatku nie wystąpi. Należy przy tym pamiętać, że aby podatku w ogóle nie było, wydatkować w ten sposób należy cały przychód a nie dochód (chyba że ten jest równy przychodowi).

Wyżej wymienione to tylko przykłady. Zakres zwolnienia jest dużo szerszy, niemniej jest ono bardzo mocno związane z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych (co oznacza, że wydatki nie mogą np. być ponoszone na cudze nieruchomości).

Gdzie wskazane nieruchomości muszą fizycznie się znajdować, aby z ulgi można było skorzystać? Przede wszystkim w Polsce, ale nie tylko.

Tutaj jednak występuje pewna dodatkowa przesłanka niezbędna do spełnienia, aby ulga przysługiwała. Mianowicie musi istnieć podstawa prawna wynikająca z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Powyższe potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 16.02.2015 r. nr IBPBII/2/415-1020/14/MW. W rozpatrywanej sprawie chodziło o zakup mieszkania na terytorium Niemiec.

Organ wydający interpretację wskazał, że w myśl art. 27 ust. 1 zdanie pierwsze umowy z dnia 14 maja 2003 r. między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku (Dz.U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90) – przewiduje wymianę informacji podatkowych pomiędzy odpowiednimi organami wskazanych państw. W związku z tym polscy urzędnicy będą mieli prawo zweryfikować czy podatnik przeznaczył uzyskane ze sprzedaży pieniądze na zakup nowego lokum w Niemczech.

Stąd jeżeli faktycznie podatnik przeznaczy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu znajdującego się w Polsce w określonym terminie na nabycie lokalu mieszkalnego położonego na terenie Republiki Federalnej Niemiec, będzie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia.