Remont czy wykończenie mieszkania to nie koszty uzyskania przychodu?

Przeczytaj także: Spłata ex-małżonka zmniejszy podatek dochodowy od mieszkania

Przepisy dotyczące tego, co można uznać za koszt uzyskania przychody przy sprzedaży mieszkania, wprawdzie budzą wiele wątpliwości podatników, ale pod jednym względem wydają się dość jasne.

I opłaty, i wydatki na wykończenie

Ustawa o podatku dochodowym – art. 19 ust.1 – mówi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Oznacza to, że samą wysokość przychodu ze sprzedaży lokalu liczy się, obniżając wartość kwoty uzyskanej w transakcji o wszystkie opłaty, związane z jej przeprowadzeniem, a więc np. koszty notarialne czy koszty wyceny mieszkania.


Zakres owego ulepszenia jest dość szeroki. Przykładowo – do kosztów przy sprzedaży można zaliczyć wydatki poniesione na wykończenie mieszkania po jego zakupie. To ma znaczenie zwłaszcza w przypadku mieszkań, które przekazywane były właścicielom np. w stanie surowym albo – co bardziej popularne – stanie deweloperskim, w związku z tym wymagały sporych nakładów na wykończenie.

Jak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 23 lipca 2014 r. (sygnatura IPPB1/415-534/14-4/IF), do wydatków można zaliczyć nawet te poniesione przez podatnika jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Warunkiem jest, aby podatnik wszedł w stan posiadania mieszkania. Urzędnicy stwierdzili bowiem, że ustawodawca nie zawęził znaczenia pojęcia posiadania do własności. Do odliczenia tego typu wydatków konieczne więc jest posiadanie faktu związanych z poniesionymi wydatkami oraz dokumentów, poświadczających wejście w posiadanie lokalu.

Koszty remontu także można odliczyć

Dodatkowo kosztem mogą być wydatki np. na remont, który został dokonany przed sprzedażą mieszkania. W przypadku wspomnianej wyżej interpretacji podatnik zapytał również, czy może odliczyć część wydatków na naprawę okna. Autor wykładni uznał, że podatnik może odliczyć nie tylko część, ale całość kwoty wydanej na naprawę.

Biorąc pod uwagę fakt, że mieszkanie nieodnowione ma zwykle niższą wartość niż lokal wyremontowany, wydatki na renowację można uznać za koszt uzyskania przychody przy sprzedaży mieszkania.

Wydatki muszą dotyczyć mieszkania sprzedawanego

Jednak niektórzy podatnicy próbują rozciągnąć zakres kosztów uzyskania przychodu. Jeden z nich zwrócił się do izby skarbowej o wykładnię, czy do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży starego mieszkania może zaliczyć… wydatki na wykończenie i urządzenie lokalu, kupionego za środki ze sprzedaży, koszty przechowania i transportu przedmiotów zabranych ze starego mieszkania, a także wydatki na akt notarialny i inne opłaty, związane z zakupem nowego lokalu.

Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 26 stycznia 2015 roku (sygnatura IBPBII/2/415-936/14/JG) wykluczyła możliwość uznania takich wydatków za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Urzędnicy stwierdzili, że spośród wydatków, jakie przedstawił podatnik, do kosztów da się zaliczyć jedynie te poniesione na opłaty notarialne, związane ze sprzedażą lokalu. A w przypadku pozostałych – jak zaznaczyli – część może zostać uznana za koszt, ale dopiero wtedy, gdy podatnik będzie sprzedawał nowe mieszkanie.


Marek Siudaj, Tax Care