Wynajem mieszkania pozbawia zwolnienia podmiotowego z VAT?

Przeczytaj także: Najem nieruchomości: w obrocie VAT również opłaty administracyjne

Przypomnijmy, na gruncie podatku dochodowego najem nieruchomości może być rozliczany w dwojaki sposób: jako pozarolnicza działalność gospodarcza bądź jako najem, podnajem dzierżawa i inne umowy o podobnych charakterze, zawierane poza taką działalnością gospodarczą – a zwany najmem prywatnym.

Podatnik, który decyduje się na najem prywatny, nie jest traktowany jako przedsiębiorca również na tle ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, nie musi także rejestrować firmy.

W podatku od towarów i usług jest zgoła inaczej. Tutaj najem taki jest każdorazowo traktowany jak działalność gospodarcza (nawet wówczas, gdy w podatku dochodowym stanowi on najem prywatny).

Jeżeli zatem przykładowo Pan Nowak wynajmuje swoje mieszkanie studentom, w którym ci mieszkają, to pomimo tego, że na gruncie podatku dochodowego czy ustawy o swobodzie działalności gospodarczej nie jest przedsiębiorą, za takiego jest traktowany w podatku od towarów i usług (a mówiąc dokładniej jest podatnikiem tego podatku).

Właśnie z uwagi na powyższe ostatnimi czasy pojawiają się, w Internecie bądź też prasie drukowanej, wypowiedzi na temat tego, czy osoba wynajmująca swoje mieszkanie powinna posiadać kasę fiskalną – pomimo tego, że nie prowadzi działalności gospodarczej samej w sobie (temat ten powraca z początkiem każdego roku tudzież gdy zmieniają się przepisy w zakresie zwolnień z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży przy wykorzystaniu tych urządzeń). Mimo bowiem braku rejestracji działalności gospodarczej (jako że w myśl wskazanych wyżej innych ustaw podatnik taki nie jest przedsiębiorcą), na tle podatku od towarów i usług ta jest prowadzona, w związku z czym osoba trudniąca się najmem jest podatnikiem tego podatku, a co za tym idzie – mają do niej zastosowanie przepisy w zakresie stosowania (jak i prawo do zwolnień) kas fiskalnych.

Powyższe nie oznacza jednak, że osoba wynajmująca swoje mieszkanie, czy też inną nieruchomość, automatycznie powinna się rejestrować na potrzeby tego podatku w urzędzie skarbowym, a także składać deklaracje i go rozliczać. Należy bowiem pamiętać o występujących tutaj zwolnieniach.

Jeżeli zatem wskazany wyżej Pan Nowak wynajmuje swoje mieszkanie (a więc nieruchomość o charakterze mieszkalnym) studentom po to, aby ci mogli w nim mieszkać (czyli na cele mieszkalne), czynność ta korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Podobnie jest w przypadku wynajmu mieszkania czy domu innej rodzinie, która zamierza się tam wprowadzić i mieszkać.

Sytuacja komplikuje się, gdy nie zostanie spełniony któryś z powyższych warunków, a więc gdy na cele mieszkalne zostanie wynajęta nieruchomość niemająca charakteru mieszkalnego, czy też mieszkanie (bądź budynek mieszkalny) zostanie wynajęty na cele inne niż mieszkaniowe (czyli np. jako biuro dla firmy).

Niemniej w takich przypadkach, pomimo tego, że art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie będzie tutaj miał zastosowania, VAT nie zawsze trzeba będzie rozliczać. Możliwe bowiem jest skorzystanie także ze zwolnienia z uwagi na obroty, określonego w art. 113 ustawy o VAT. Mówiąc w uproszczeniu, jeżeli roczna wartość omawianych usług nie przekracza 150 000 zł (za wyjątkiem rozpoczęcia ich wykonywania w trakcie roku, wtedy limit ten liczy się w proporcji), VAT-em nie trzeba się przejmować.

No dobrze, a załóżmy teraz, że poza najmem podatnik prowadzi inną działalność gospodarczą, np. w zakresie handlu używaną odzieżą. W tym zakresie firma została zarejestrowana, jest też traktowana w podatku dochodowym jako pozarolnicza działalność gospodarcza (odrębna od prywatnego najmu). Czy taki przedsiębiorca może także korzystać ze zwolnienia z VAT?

Jak najbardziej tak, o ile wartość jego sprzedaży nie osiągnie określonego wyżej limitu 150 tys. zł. Niestety w limicie tym będzie on obowiązany uwzględniać także wartość świadczonych usług najmu i to bez względu na to, czy te korzystają ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 czy w art. 113 ustawy o VAT. Dlaczego?

Otóż dalsze przepisy art. 113 mówią, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1 (czyli wspomnianych 150 tys. zł) nie wlicza się m.in. odpłatnej dostaw towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy.

Wydawać by się zatem mogło, że jeżeli podatnik wynajmuje na własny rachunek nieruchomość o charakterze mieszkalnym (czyli np. mieszkanie w bloku) na cele mieszkalne (czyli np. rodzinie, która w tym mieszkaniu postanowiła zamieszkać), wartość uzyskanego z tego tytułu czynszu nie powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu limitu określonego w art. 113. W limicie tym natomiast winna się mieścić wartość tych usług najmu, które nie mieszczą się w dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Jednakże od tej ogólnej reguły wyłączeń występują pewne wyjątki. Jeden z nich, a określony w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT mówi zaś (ogólnie) o transakcjach związanych z nieruchomościami.

Czy umowa najmu mieszkania bądź budynku mieszkalnego jest transakcją związaną nieruchomością? – jak najbardziej tak (jako że taka nieruchomość jest przedmiotem umowy). Dlatego też, pomimo faktu, że najem taki będzie zwolniony przedmiotowo z VAT, może on przyczynić się do utraty zwolnienia z uwagi na obroty.

Przykład
Załóżmy że Pan Piotr prowadzi mały zakład rzemieślniczy. Z uwagi na wielkość obrotów korzysta jednak ze zwolnienia w podatku VAT. Jego roczne obroty z tego tytułu wynosiły 145 000 zł. Jest on jednocześnie właścicielem dwóch mieszkań. Ponieważ jedno z nich stoi puste, postanowił je wynająć na cele mieszkalne małżeństwu z dwójką dzieci. Miesięczny czynsz najmu z tego tytułu został określony na kwotę 800 zł, co rocznie daje 9 600 zł.

Ponieważ mieszkanie zostało wynajęte na cele mieszkalne, korzysta ono ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Niemniej wartość tego czynszu Pan Piotr będzie musiał wziąć pod uwagę przy ustalaniu prawa do zwolnienia z uwagi na obroty (a więc 150 000 zł). Tym samym z chwilą, gdy jego obrót z tytułu prowadzonego zakładu rzemieślniczego oraz wynajmowanego mieszkania osiągnie ten limit, winien się on zarejestrować jako czynny podatnik VAT i rozliczać ten podatek na zasadach ogólnych.

Niemniej, pomimo stania się czynnym podatnikiem VAT, usługa najmu w dalszym ciągu będzie zwolniona z tego podatku. Niestety zwolnieniem nie będą objęte czynności wykonywane w ramach prowadzonego zakładu rzemieślniczego.