Najem nieruchomości 2015: ryczałt, podatek liniowy lub skala podatkowa

Przeczytaj także: Wakacyjny (sezonowy) najem mieszkania to działalność gospodarcza?

Pewnym wyjściem pośrednim pomiędzy wyżej wskazanymi formami opodatkowania, a więc ryczałtem ewidencjonowanym i skalą podatkową, jest podatek liniowy. Ta forma pozwala na uwzględnianie w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu, zaś do całości dochodu ma zastosowanie tylko jedna – 19% stawka podatku. Niestety wybór tej formy rozliczeń wiąże się z otwarciem działalności gospodarczej, co pociąga za sobą kolejne obowiązki i koszty (w postaci chociażby składek ZUS). Warto też pamiętać, że wybór podatku liniowego wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia małżonków czy rozliczenia się w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci z dochodów opodatkowanych skalą podatkową (możliwości takiej nie pozbawia natomiast płacenie ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów z prywatnego najmu). Oczywiście wynajmując daną nieruchomość w ramach firmy należy pamiętać o tym, aby uznać ją za majątek firmowy, co może natomiast skutkować koniecznością zapłacenia tego podatku z prowadzonej działalności gospodarczej w przypadku jej późniejszego odpłatnego zbycia.

Najem prywatny a firmowy: różne daty przychodu

To, czy podatnik będzie wynajmował swoje nieruchomości prywatnie czy też w ramach prowadzonej firmy, ma niebagatelne znaczenie także przy określeniu daty powstania przychodu z takiego najmu. Dlaczego?

Otóż zarówno definicja jak i data powstania przychodu z działalności gospodarczej znalazła się w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem takim są mianowicie kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Co za tym idzie, przedsiębiorca wcale nie musi otrzymać fizycznie zapłaty, aby powstał u niego przychód. Jeżeli bowiem określona kwota jest mu należna, to pomimo braku jej otrzymania, i tak zostanie ona zaliczona do przychodu.

Jaka jest tutaj data powstania przychodu? Najem rozliczany jest z reguły w okresach rozliczeniowych (np. miesiącach czy kwartałach kalendarzowych; może to być jednakże także każdy inny okres przyjęty przez strony umowy). Art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi natomiast, że jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Stąd też decydując się na wynajem nieruchomości w ramach prowadzonej firmy należy pamiętać, że przychód z tego tytułu po stronie wynajmującego – przedsiębiorcy, będzie powstawał z końcem każdego okresu rozliczeniowego przyjętego przez strony umowy najmu (nie rzadziej niż raz w roku) i to bez względu na to, czy przedsiębiorca faktycznie otrzyma pieniądze za najem, czy też najemca będzie zwlekał z zapłatą czynszu.

A jak jest przy najmie prywatnym? Otóż tutaj ma zastosowanie zasada ogólna określająca moment powstania przychodu, a zawarta w art. 11 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Decydując się zatem na najem prywatny przychód w podatku dochodowym (i to zarówno rozliczanym wg skali podatkowej jak i ryczałtem) powstanie w dacie otrzymania zapłaty za tą usługę (a więc kasowo). Z całą pewnością to rozwiązanie jest bardziej korzystne dla podatników, gdyż płacą tutaj podatek jedynie od tego, co faktycznie zarobili (a nie zarobili tylko na papierze).

Niemniej z drugiej strony w taki sam sposób rozliczane są także koszty uzyskania przychodu. Aby zatem przy najmie prywatnym opodatkowanym na zasadach ogólnych wg skali podatkowej dany wydatek stał się kosztem uzyskania przychodu, musi być faktycznie przez podatnika poniesiony (czyli np. zapłacony, skompensowany, czy też uregulowany w inny sposób).

Możliwe dwie formy opodatkowania najmu?

Podatnik nie może rozliczać przychodów z najmu w pewnej części wg jednej formy opodatkowania, zaś w pozostałej wg innej – w ramach jednego źródła przychodów (czyli np. ryczałtem ewidencjonowanym i skalą podatkową). Nie ma jednak przeciwskazań, aby jeden podatnik uzyskiwał przychody z najmu w ramach dwóch źródeł przychodów wymienionych we wstępie, a więc zarówno w ramach prowadzonej firmy jak i tzw. najmu prywatnego.

Każde z tych źródeł przychodów może natomiast mieć odrębną formę opodatkowania. Co za tym idzie, w takim przypadku możliwe jest połączenie opodatkowania skalą podatkową z podatkiem liniowym czy ryczałtem, a także ryczałtu z podatkiem liniowym.

Powyższe potwierdzają także organy podatkowe, czego przykładem jest chociażby interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 05.06.2009 r. nr IPPB1/415-209/09-2/MT, w której to organ wskazał, że przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przychody z najmu osiągane w ramach działalności gospodarczej podatkiem liniowym.

Najem prywatny nie zawsze możliwy

Podatnik nie zawsze może decydować o tym, czy przychody z wynajmowanych nieruchomości rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego czy też w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. O ile bowiem prowadzenie firmy jest zawsze możliwe, tak zbyt szeroki zakres działań podejmowanych przez podatnika w celu wynajmu nieruchomości może doprowadzić do tego, że nie będzie on mógł być rozliczany jako najem prywatny, czego przykładem jest chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 04.04.2014 r. sygn. akt II FSK 1092/12.

Zdaniem sądu świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę, w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, nie jest najmem prywatnym. Postępowanie takie spełnia wszelkie przesłanki wynikające z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, i jako takie winno ono być traktowane.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza natomiast prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.