Zakup mieszkania przed sprzedażą a zwolnienie z podatku dochodowego

Przeczytaj także: Data przychodu ze sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Przyszli małżonkowie nabyli 25 listopada 2004 r. własnościowe prawo do lokalu (lokal nr 34). 18 czerwca 2009 r. zawarli oni (już jako małżonkowie) przedwstępną umowę sprzedaży tego lokalu i otrzymali tego dnia z tego tytułu zadatek w wysokości 10 000 zł. Sama umowa sprzedaży została zawarta 28 sierpnia 2009 r. i opiewała na 153 000 zł (w tym 10 000 zł zadatku). Zgodnie z zapisami umowy sprzedaży, nieruchomość miała zostać wydana nowemu nabywcy do 20 września 2009 r. po trzymaniu zapłaty do 10 września 2009 r. Brakujące 143 000 zł zbywcy otrzymali 3 września 2009 r.

18 czerwca 2009 r. natomiast małżonkowie zawarli przedwstępną umowę zakupu innego mieszkania (lokal nr 6), wpłacając na tę okoliczność zadatek w wysokości 10 000 zł (uzyskany ze sprzedaży własnego lokalu nr 34). Umowa sprzedaży tego mieszkania została zawarta 20 lipca 2009 r. na kwotę 160 000 zł. W umowie zastrzeżono, że pozostała część ceny (a więc 150 000 zł) zostanie uregulowana do 30 września 2009 r. i do tego dnia lokal zostanie wydany nowym właścicielom. Faktyczna zapłata brakującej ceny w wysokości 140 000 zł nastąpiła 10 września 2009 r. zaś pozostałe 10 000 zł 14 września 2009 r. (a więc po uzyskaniu pieniędzy ze sprzedaży lokalu nr 34). Wszystkie powyższe umowy były zawarte w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy przekazując pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu nr 34 nabytego w 2004 r. na zakup lokalu nr 6 w roku 2009 (który to miał miejsce przed sprzedażą lokalu nabytego w roku 2004) zwolni je z podatku dochodowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości a także praw wymienionych w tym przepisie stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonane w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2009 r. Wnioskodawca sprzedał udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 34, który nabył w 2004 r. i który należał do jego majątku odrębnego. Nie zmienił tego fakt, że lokal został sprzedany już po zawarciu przez Wnioskodawcę związku małżeńskiego. Zgodnie bowiem z art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (art. 33 pkt 1 ww. Kodeksu). Z wniosku nie wynika aby małżonkowie dokonali rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej na udziały w lokalu mieszkalnym nr 34 nabyte przez każdego z nich do majątku osobistego.

Tym samym w 2009 r. Wnioskodawca sprzedał udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 34 należący do jego majątku osobistego.

Ponieważ sprzedaży ww. udziału w prawie Wnioskodawca dokonał przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to sprzedaż tego udziału stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

Przy dokonywaniu oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 34 należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) – do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Oznacza to, że w sprawie Wnioskodawcy rozpatrywana będzie możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży przez niego udziału #189; w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 34 na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. a nie jak chciałby Wnioskodawca na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Przywołany przez Wnioskodawcę przepis ma zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2008 r., co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Wskazać należy, że data nabycia nieruchomości i praw wymienionych w ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy decyduje o tym w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować w przypadku odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest skonkretyzowana odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2008 r.