Ulga odsetkowa na zakup budynku mieszkalnego w stanie surowym?

Przeczytaj także: Darowizna mieszkania a ulga odsetkowa w podatku PIT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

13 lipca 2005 r. wnioskodawca wraz z małżonkiem zawarli z przedsiębiorcą umowę na budowę budynku mieszkalnego i następnie przeniesienie jego własności na rzecz małżonków wraz z przynależnym do niego gruntem. Pozwolenie na budowę zostało wydane na wykonawcę.

Własność tej nieruchomości (w stanie surowym zamkniętym) została przeniesiona na małżonków na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego 06 marca 2006 r. – w tym też dniu budynek został im przekazany do wykończenia. Cena sprzedaży (obejmująca grunt i budynek) wyniosła 181 500 zł. Wykonawca dokonał tej sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W akcie notarialnym nie została wyodrębniona wartość gruntu, dlatego też małżonkowie zlecili wykonanie operatu szacunkowego, zgodnie z którym na dzień 31 października 2006 r. został on oszacowany na 15 909 zł.
Sam budynek został oddany do użytkowania 6 listopada 2006 r.

Na powyższy zakup małżonkowie zaciągnęli kredyt bankowy na budownictwo mieszkaniowe na kwotę 101 890 franków szwajcarskich. Aneks z dnia 19 grudnia 2006 r. do tej umowy zwiększył wartość kredytu do 119 250 franków szwajcarskich.

Wnioskodawca zadał pytanie czy, a jeśli tak, to w jakiej wysokości, może skorzystać z ulgi odsetkowej i odliczać od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym odsetki płacone od zaciągniętego kredytu? W przedmiotowej sprawie, biorąc pod uwagę orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zasady dokonywania odliczeń wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych regulują przepisy art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), obowiązujące w związku z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588).

Nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zagwarantowane zostało zatem prawo do korzystania z ulgi odsetkowej w ramach praw nabytych osobom, którym bank udzielił kredytu mieszkaniowego w latach 2002-2006. Prawo to przysługuje w sytuacji, kiedy podatnikowi został udzielony kredyt (pożyczka) do końca 2006 r. i spełnia on warunki określone w przepisach art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. – od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1, odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:
1. budową budynku mieszkalnego albo
2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4. nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na sposób w jaki ustawodawca zredagował brzmienie art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wymieniając kolejne inwestycje mające na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych ustawodawca posłużył się alternatywą rozłączną „albo”. Spójnik ten oznacza, że ustawodawca przewidział możliwość skorzystania z ulgi odsetkowej w odniesieniu wyłącznie do jednej inwestycji. Ustawodawca literalnie zapisał, że inwestycja może być związana albo z budową budynku mieszkalnego, albo z zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego. Nie ma możliwości korzystania z ulgi z tytułu odliczenia odsetek od kredytu udzielonego na sfinansowanie inwestycji związanej zarówno z budową budynku jak i z zakupem nowo wybudowanego budynku.

Stosownie natomiast do art. 26b ust. 2 cyt. ustawy – odliczenie o którym mowa wyżej, stosuje się jeżeli:
1. kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 1 stycznia 2002 r.,
2. kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ust.1,
3. inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,