Wynajem nieruchomości to nie zawsze najem prywatny

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 04.04.2014 r. sygn. akt II FSK 1092/12.

W przedmiotowej sprawie małżonkowie prowadzili firmy na własne nazwiska, jak też byli wspólnikami kilku różnych spółek cywilnych. W ramach prowadzonych działalności sporadycznie wynajmowali (bądź podnajmowali) ruchomości jak i nieruchomości, przy czym czynności te nie były głównym przedmiotem ich działalności.

Małżonkowie posiadali przy tym (wchodzącą w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej) nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalno-usługowym. Na jego parterze znajduje się lokal użytkowy wynajmowany od 2004 r., zaś pozostałe dwa piętra służą potrzebom mieszkaniowym małżonków.

Małżonkowie są ponadto użytkownikami wieczystymi nieruchomości, na której wybudowali budynek mieszkalno-usługowy, wykorzystywane w części mieszkalnej na potrzeby własne i swojej rodziny, zaś w części usługowej wynajmowany (wynajmowanych jest 13 lokali).

Przychody uzyskiwane z najmu wskazanych wyżej lokali małżonkowie opodatkowali ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychody z najmu były przy tym dokumentowane fakturami (jako że małżonkowie byli i są czynnymi podatnikami VAT).

W 2010 r. małżonkowie nabyli kolejny grunt, na którym zamierzają wybudować trzykondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy. Część usługowa ma zostać przeznaczona na wynajem, zaś mieszkalna na potrzeby mieszkaniowe rodziny małżonków. Sama budowa ma być realizowana prywatnie, poza prowadzonymi działalnościami gospodarczymi.

Powstały wątpliwości, czy po wybudowaniu tej nieruchomości przychody z jej najmu (jak i najmów pozostałych) będą w dalszym ciągu mogły być rozliczane w ramach najmu prywatnego.

W wydanej interpretacji organ podatkowy uznał, że najem prowadzony na tak szeroką salę spełnia przesłanki do uznania go za działalność gospodarczą. W związku z tym nie może być traktowany jak najem prywatny, a co za tym idzie, także opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%. Najem taki jest bowiem nastawiony na osiągnięcie zysku, a jego szeroki zakres wskazuje, że nie może być on prowadzony inaczej, niż w sposób zorganizowany i ciągły. Powyższe potwierdza także koncentrowanie się podatnika na podejmowaniu działań zmierzających z jednej strony do utrzymania źródła przychodów w zakresie najmu, zaś z drugiej do jego rozszerzania.

Skarżąca z takim stanowiskiem się nie zgodziła i sprawa trafiła do WSA. Ten jednak, podobnie zresztą jak NSA, przyznał rację fiskusowi. Ten ostatni wskazał, że prowadzenie działalności gospodarczej uzależnione jest niejako od spełnienia trzech warunków:

1. prowadzenia jej w celu osiągnięcia dochodu
2. wykonywania jej w sposób ciągły
3. prowadzenia jej w sposób zorganizowany.

Przychodem z działalności są przy tym m.in. przychody z najmu czy dzierżawy (i innych umów o podobnym charakterze) składników majątku związanych z tą działalnością. Co ważne, dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. Skarżąca zaś wskazane wyżej przesłanki spełnia.

Dlatego też NSA podzielił zarówno pogląd sądu pierwszej instancji jak i organu wydającego interpretację podatkową, iż z uwagi na bardzo szeroki zakres prowadzonego najmu w rozpatrywanej sprawie nie może być on prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

A to dlatego, że aktywność skarżącej koncentruje się na podejmowaniu czynności zmierzających do utrzymania źródła przychodu jak i jego rozszerzania o planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami pod wynajem.

„(…) Wskazana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności (nawiązywania kontaktów z wykonawcami na etapie budowy i wykończenia, następnie z klientami zarówno na etapie zawierania umów najmu, jak i w trakcie ich realizacji). O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego) poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasadach dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań oraz czynności. (…)” - czytamy w uzasadnieniu.