Sprzedaż nieruchomości: zaliczka bez podatku dochodowego

Przeczytaj także: Aukcje komornicze: jak określić przychód ze sprzedaży nieruchomości?

Jak mówi art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Wskazane źródło przychodu powstaje zaś, gdy dana nieruchomość zostaje zbyta przed upływem pięciu lat od jej nabycia (bądź wybudowania), licząc od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. W roku 2014 zatem bez podatku można sprzedać nieruchomości nabyte w roku 2008 i wcześniej.

Bardzo istotne przy tym może okazać się to, na jaki moment należy określić powstanie przychodu. W szczególności czy jest to fizyczne otrzymanie pieniędzy, podpisanie umowy przedwstępnej, udostępnienie nieruchomości przyszłemu nabywcy, czy też zawarcie samej umowy sprzedaży?

W kwestii tej wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 02.05.2014 r. nr ILPB2/415-144/14-2/ES. Organ podatkowy wskazał, że umowę sprzedaży regulują przepisy Kodeksu cywilnego. W rozumieniu cywilnoprawnym sprzedaż ma charakter umowy wzajemnej, w skutek której dochodzi do wykonania dwóch świadczeń: przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Niemniej w ramach swobody umów strony transakcji mogą tutaj m.in. ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie takiej części ceny (w postaci zaliczki, zadatku czy przedpłaty) następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Niemniej zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych. Umowa taka stanowi bowiem jedynie zobowiązanie do dokonania sprzedaży (a więc przeniesienia własności) nieruchomości w określonym terminie. Umowa ta jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć obecnie lecz pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości.

Niemniej ani umowa przedwstępna, ani też wpłata zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności określa tutaj wyraźnie art. 155 §1 Kodeksu cywilnego, zaś jego art. 158 określa formę, w jakiej ta czynności winna.

I tak w myśl art. 155 §1 Kodeksu cywilnego to umowa sprzedaży (a także zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości bądź inna zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy) przenosi własność na nabywcę. Zgodnie zaś z art. 158 tejże ustawy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Dopiero zatem zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, przenosi jej własność na nowego właściciela i jest traktowana jako „zbycie”, o którym mowa w przepisach podatkowych. To właśnie zdarzenie powoduje powstanie przychodu w tym podatku, nie zaś zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, wpłacenie zaliczki, zadatku czy przedpłaty i to nawet wówczas, gdy wartość takiej wpłaty pokrywa całą cenę należną sprzedawcy.

Wpłata taka staje się przychodem podatkowym dopiero w chwili zawarcia (w wykonaniu umowy przedwstępnej) w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Warto ten fakt wykorzystywać na potrzeby optymalizacji podatkowej zwłaszcza, gdy do upływu wskazanego wyżej pięcioletniego okresu nie zostało już wiele czasu. Jeżeli zatem przykładowo podatnik potrzebuje pilnie gotówki i zdecydował się sprzedać nieruchomość nabytą w roku 2009, to jeżeli do transakcji zbycia dojdzie jeszcze w roku 2014, powstanie u niego z tego tytułu przychód w podatku dochodowym. Jeżeli jednak w tym roku z przyszłym nabywcą zawrze jedynie umowę przedwstępną sprzedaży i otrzyma zaliczkę czy zadatek, zaś sama umowa sprzedaży zostanie zawarta na początku stycznia 2015 r., przychód już nie wystąpi (pomimo fizycznego dysponowania pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży już w roku 2014, czy nawet udostępnienia nieruchomości kupującemu w tym roku).