Wakacyjny (sezonowy) najem mieszkania to działalność gospodarcza?

Przeczytaj także: Podatki w wynajmie mieszkań

Przekonali się o tym małżonkowie, którzy kupili dwa lokale mieszkalne ze środków pochodzących z kredytów bankowych. W lokal tych jednak nie zamieszkali. Zostały one wyposażone w sprzęty niezbędne do zamieszkania ludzi i przeznaczone na … wynajem.

Małżonkowie zadeklarowali chęć płacenia ryczałtu od przychodów z najmu. Jednocześnie, z uwagi na fakt zakupu mieszkań na kredyt, postanowili też skorzystać z ulgi odsetkowej. Niemniej nie wystąpił tutaj „tradycyjny najem”. Mianowicie urząd skarbowy w toku postępowania kontrolnego ustalił, że świadczone przez małżonków usługi najmu w rzeczywistości były usługami krótkotrwałego zakwaterowania. Takie wnioski wypływały z kilku istotnych faktów. Po pierwsze, przedłożona umowa najmu nie spełniała wymogów, o których mowa jest w przepisach Kodeksu cywilnego. Nie zawierała bowiem wszystkich elementów, które cechują takie umowy (co do formy, terminu obowiązywania). Ponadto opłata za wynajem w niej była ustala z góry za dobę hotelową oraz uzależniona od terminu rezerwacji jak też długości pobytu. Na dodatek najem obejmował kilkudniowe okresy pobytu.

O tym, że nie był to najem prywatny, świadczy także okoliczność oferowania najmu przez ogłoszenia w sieci oraz ich treść mówiąca o wypoczynkowo-wakacyjnym charakterze pobytu, a także rodzaj wyposażenia mieszkań.

Do przychodów z tzw. prywatnego najmu nieruchomości nie można zaliczyć usług krótkotrwałego zakwaterowania świadczonych na rzecz turystów. Te bowiem spełniają definicję działalności gospodarczej.

Organy podatkowe uznały, że rodzaj i charakter działań podejmowanych przez skarżących jednoznacznie wskazuje, że wykonywana przez nich działalność usługowa, polegająca na wynajmie turystom na krótkotrwałe okresy lokali mieszkalnych, nosi znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej. Fiskus stwierdził też, że mało istotne jest tutaj nie wprowadzenie tych lokali do ewidencji środków trwałych (decyzja o amortyzacji należy bowiem do podatnika).

Organy podatkowe z jednej strony zatem zakwestionowały sposób rozliczania uzyskiwanych przychodów, które zostały błędnie zakwalifikowane do przychodów z najmu zamiast przychodów z działalności gospodarczej. Ponadto pozbawił podatników prawa do ulgi odsetkowej. Ta bowiem przysługuje jedynie w stosunku do odsetek od kredytu zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, z czym w rozpatrywanej kwestii nie mamy do czynienia.

Na decyzję fiskusa małżonkowie złożyli skargę do sądu. WSA przyznał jednak rację organom podatkowym. Podobnie uznał NSA po złożonej skardze kasacyjnej (wyrok z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1417/12).

Sądów nie przekonał argument skarżących, że wskazane lokale zakupili z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, zaś decyzję o ich wynajmie podjęli jedynie z uwagi na wysokie koszty obsługi kredytu oraz fakt ich czasowego niewykorzystywania z uwagi na pracę poza miejscowością, w której te lokale się znajdowały przy czym ich najem miał trwać tylko do czasu zamieszkania w nich przez skarżących. Jak czytamy w uzasadnieniu do wyroku NSA:

„(…) wewnętrzne procesy motywacyjne podatników, z oczywistych względów nie mogą być przedmiotem analizy i weryfikacji przez organy podatkowe, dlatego też o charakterze dokonywanych przez tych podatników czynności należy wnioskować raczej z uzewnętrznionych znamion podejmowanego przez nich działania oraz z całokształtu towarzyszących temu okoliczności faktycznych.

Jak słusznie wskazywał Sąd pierwszej instancji, pozarolnicza działalność gospodarcza to zjawisko obiektywne. Zamiar prowadzenia takiej działalności uzewnętrznia się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika, decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią działalność gospodarczą.(…)”