Sprzedaż nieruchomości: spłata kredytu to nie koszt podatkowy
2014-10-01 13:38
Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: jakie koszty uzyskania przychodu?
Wnioskodawca uważa, że w niniejszej sprawie za nakłady zwiększające wartość nieruchomości – w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – należy uznać spłacony przez niego dług zabezpieczony hipoteką, przy czym zauważyć należy, że spłata długu wraz z odsetkami w kwocie 275.112,56 zł nastąpiła ze środków uzyskanych ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów i posadowionego na tym gruncie budynku.
Z przywołanego wyżej przepisu art. 22 ust. 6d ustawy wynika, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej nieodpłatnie np. w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:
• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Podobnie z przedstawionym powyżej wyjaśnieniem pojęcie „nakładów” rozumieją sądy administracyjne, np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w prawomocnym wyroku z 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11 stwierdził m.in. że: „ (…) słowo „nakłady” oznacza takie nakłady, które zmieniają/przeobrażają rzecz, nadając jej – poprzez proces inwestycyjny – nową jakość. Świadczy o tym konieczność udokumentowania nakładów fakturą VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Ujmując rzecz inaczej, aby mówić o nakładzie na nieruchomość wpływającym na jej wartość i podlegającym zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. musi dojść do zdarzenia, warunkującego wystawienie takiej faktury, a więc do dostawy towaru lub wykonania usługi. Spłata hipotek nie wyczerpuje – w ocenie Sądu – w/w przesłanek, a co się z tym wiąże nie stanowi kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.”
Uzasadnienie to zachowuje aktualność także w przypadku art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w przepisie tym podobnie jak w art. 22 ust. 6c ustawy mowa jest o nakładach zwiększających wartość nieruchomości. W obu przypadkach pojęcie nakładów będzie rozumiane jednakowo.
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Za taki nakład nie sposób uznać spłaty kredytu hipotecznego, albowiem nie jest ona wydatkiem polegającym na ulepszeniu, modernizacji czy też remoncie nieruchomości. Nie jest także wydatkiem, który prowadzi do zwiększenia wartości nieruchomości, bowiem celem takiej spłaty jest przede wszystkim zwolnienie dłużnika z długu, gdyż obciążenie nieruchomości zabezpieczeniem w postaci hipoteki niesie ryzyko, że spłata długu obciążającego nieruchomość może nastąpić przez nabywcę nieruchomości obciążonej hipoteką. Warunek kupującego, że spłata musi nastąpić przed nabyciem jest związany z pozbyciem się tego ryzyka, a nie pozbyciem się obowiązku zapłaty długu i nie prowadzi do zwiększenia wartości nieruchomości.
Spłata kredytów, w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatki poniesione na spłatę kredytu nie mogą być przyjęte jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku posadowionego na tym gruncie. Tym samym uzyskany w 2013 r. przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży nie może być pomniejszony o wartość spłaconego przez Wnioskodawcę kredytu hipotecznego ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zbieżne z Organem stanowisko prezentują sądy administracyjne, np. w podobnym stanie faktycznym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w prawomocnym wyroku z 19 lipca 2011 r. sygn. akt I SA/Bd 343/11 Sąd stwierdził m.in. że: „(…) usprawiedliwionym w świetle prawa poglądem jest to, że spłata hipoteki umownej kaucyjnej, będącej zabezpieczeniem kredytu cudzego w celu wykreślenia obciążającej nieruchomość hipoteki, co było warunkiem sprzedaży, także w sytuacji, gdy warunkiem było zrzeczenie się przez wnioskodawczynię prawa dochodzenia od kredytobiorcy – wartości spłaconego zobowiązania, nie była nakładem, który zwiększył wartość rzeczy i praw majątkowych, o jakim mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.” Ponadto Sąd w ww. wyroku stwierdził że: „(…) „nakłady” jako pojęcie nie zostało zdefiniowane w prawie. Potocznie może to być najogólniej suma pieniędzy włożona w wykonanie jakiegoś zadania. W stanie faktycznym, obiektywnie, suma pieniędzy jaką wskazuje wnioskodawczyni została przeznaczona na pewne zadanie związane ze sprzedażą nieruchomości, lecz tym zadaniem była przede wszystkim spłata cudzego długu, a nie zwiększenie wartości nieruchomości. (…)Mogło to ułatwić zbycie nieruchomości, jednak nie można zapominać, że „wartość nieruchomości” nie zwiększyła się o wartość spłaconego długu. Wręcz hipoteka nie musiała odnieść żadnego skutku finansowego dla nabywcy. Obciążenie tym zabezpieczeniem jedynie niosło ryzyko, że to może nastąpić. Warunek kupującego, iż spłata musi nastąpić przed nabyciem, jest związany z pozbyciem się tego ryzyka, a nie pozbyciem się obowiązku zapłaty długu.
Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w przywołanym wcześniej wyroku z 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11 stwierdził ponadto, że: „ (…) spłata hipotek nie stanowiła nakładu na nieruchomość, podwyższającego jej wartość. Jak już wcześniej wywiedziono, hipoteka to jedno z ograniczonych praw rzeczowych wiążących się z zabezpieczeniem wierzytelności. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie oznacza, że zmienia się jej wartość. Oznacza tylko tyle, że wierzycielowi przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu z niej przed wierzycielami osobistymi właściciela. Na marginesie należałoby wskazać, że – wbrew temu, co podniesiono w skardze – przeznaczenie części ceny określonej w umowie na spłatę hipotek nie stanowiło nakładu na nieruchomość, ale rozporządzenie sprzedającego, co do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.”
Co ważne, w podobnej sprawie stanowisko zajął już Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 sierpnia 2014 r. sygn. akt II FSK 1854/12, w którym oddalił skargę kasacyjną podatnika.
Podsumowując, dochód uzyskany w 2013 r. ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieruchomości budynkowej nabytych w 2010 r. w drodze darowizny, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, przy czym podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, przy czym do takich kosztów Wnioskodawca nie może zaliczyć kwoty spłaconego długu hipotecznego, gdyż nie jest ona nakładem na nieruchomość. W ocenie Organu nie istnieje podstawa do stawiania jakichkolwiek zarzutów o dyskryminacji obdarowanych/spadkobierców przez ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych, która miałaby być dla Wnioskodawcy przesłanką do wniesienia skargi konstytucyjnej. Spłaty kredytu hipotecznego nie mogą sobie zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu nie tylko obdarowani i spadkobiercy, którzy rozliczają koszty na podstawie art. 22 ust. 6d, ale także wszystkie inne osoby, które nieruchomości i prawa nabyły w innych okolicznościach a koszty rozliczają na podstawie art. 22 ust. 6c. Pojęcie nakładów interpretowane jest dla wszystkich podatników tak samo a różnica w opodatkowaniu podatników, którzy nieruchomość otrzymali w darowiźnie lub spadku wynika wyłącznie z faktu, że nabyli ją w sposób nieodpłatny a nie odpłatny i jak najbardziej jest uzasadniona. (…)”
Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także:
![Umowa dożywocia bez podatku dochodowego]( "Umowa dożywocia bez podatku dochodowego [© Gajus - Fotolia.com]")
Umowa dożywocia bez podatku dochodowego
Umowa dożywocia bez podatku dochodowego
1 2
oprac. : Ministerstwo Finansów
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)
![Wynajem mieszkania za drogi dla Polaka? [© Freepik]](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/wynajem-mieszkania/Wynajem-mieszkania-za-drogi-dla-Polaka-262933-50x33crop.jpg "Wynajem mieszkania za drogi dla Polaka? [© Freepik]")
Wynajem mieszkania za drogi dla Polaka?
