Sprzedaż budynku do rozbiórki z gruntem zwolniona z VAT?

Przeczytaj także: Korzystna sprzedaż nieruchomości z VAT?

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak mówi 46 §1 Kodeksu cywilnego.

Nie można przy tym pominąć tutaj również art. 48 Kodeksu cywilnego wskazującego, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składkowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (w tym także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia czy zasiania).

Art. 47 Kodeksu cywilnego mówi natomiast, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest zaś wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Wyjątkiem są przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku. Te bowiem części składowych nie stanowią.

Patrząc zatem przez pryzmat prawa cywilnego częścią składową gruntu jest np. wybudowany na nim budynek, a nie odwrotnie. Sprzedając taką nieruchomość przedmiotem transakcji jest sprzedaż gruntu zabudowanego (w której mieści się też budynek).

W ustawie o VAT sprzedaż gruntu jest zaś albo zwolniona z podatku, albo opodatkowana stawką podstawową. I tak zwolniona z podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (którymi natomiast są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Kończąc rozważania tylko na powyższych regulacjach dochodzimy do wniosku, że skoro na danym gruncie znajduje się budynek, a więc stanowi on teren zabudowany, wydaje się, że jego sprzedaż należałoby opodatkować podstawową stawką podatku od towarów i usług (jako że zwolniona z podatku jest tylko sprzedaż niektórych gruntów niezabudowanych). Tak jednak nie jest.

Otóż art. 29a ust. 8 ustawy o VAT mówi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawodawca zaś wskazał przypadki, kiedy dostawa budynków, budowli i ich części korzysta ze zwolnienia z VAT. I tak zwalnia się od tego podatku dostawę powyższych z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (definicja pierwszego zasiedlenia znajduje się w art. 2 ustawy)
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Drugi z przytoczonych przepisów mówi natomiast, że zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa wyżej pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co ważne, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 07 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 uznał, że nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek.

Zdaniem sądu fakt istnienia budynku na danym gruncie przesądza o tym, że dla dostawy nieruchomości należy stosować zasady opodatkowania przewidziane dla budynków i to nawet wówczas, gdy budynek taki nie wykazuje żadnej wartości dla nabywcy.

Sprawa rozpatrywana przez sąd tyczyła się wydanej interpretacji podatkowej. We wniosku spółka wskazała, że nabyła grunt wraz z zabudowaniami do rozbiórki, które nie przedstawiały żadnej wartości ekonomicznej i nie została do nich przypisana żadna kwota. W umowie przedwstępnej właściciel zobowiązał się do usunięcia z nieruchomości wszelkich ruchomości, urządzeń i elementów wyposażenia służących prowadzeniu działalności sportowej. Prace te miały zostać przeprowadzone do dnia fizycznego przekazania gruntu, a najpóźniej do dnia, w którym upłynął termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej rozbiórka nie została jednak przeprowadzona.

Spółka twierdziła, że nabyła sam grunt pod budowę i czynność ta winna być opodatkowana stawką podstawową, a nie korzystać ze zwolnienia z VAT. Z powyższym jej zdaniem przemawiał zgodny zamiar stron, które w umowie uzgodniły, że przedmiotem sprzedaży mają być określone działki, nie wymieniono w niej natomiast żadnych zabudowań. Z ekonomicznego punktu widzenia nabywając ww. nieruchomości, spółka nabyła grunt przeznaczony pod zabudowę. Znajdujące się tam budynki i budowle nie miały żadnej ekonomicznej wartości, co potwierdza fakt, że nie zapłacono za nią żadnej kwoty.

Innego zdania był jednak organ podatkowy wydający interpretację, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny, którego sentencja wyroku została przytoczona wyżej.